공공임대아파트 분양전환, 누가 우선권 가질까? - 선착순 입주자의 의미

공공임대아파트에 살다 보면 언젠가는 분양전환에 대한 고민을 하게 됩니다. 특히 누가 우선적으로 분양받을 자격이 있는지가 중요한 문제인데요. 최근 대법원 판결(2023. 2. 2. 선고 2020다265112)을 통해 '선착순 입주자'의 의미가 명확해졌습니다. 이번 판결을 바탕으로 누가 우선 분양전환 대상이 되는지, 핵심 내용을 쉽게 풀어 설명드리겠습니다.

사건의 발단:

한 임차인(원고)이 기존 임차인이 계약을 해지한 후 남은 공공임대아파트에 입주했습니다. 임대 기간이 끝나고 분양전환 시기가 왔을 때, 임대사업자는 원고가 우선 분양전환 대상이 아니라고 주장하며 분양을 거부했습니다. 원고는 자신이 '선착순 입주자'에 해당한다며 소송을 제기했고, 1심과 2심에서는 원고의 손을 들어주었습니다. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원의 판단:

대법원은 원고가 '선착순 입주자'에 해당하지 않는다고 판결했습니다. 왜 그럴까요?

• 선착순 입주자란? '선착순'이라는 단어 때문에 단순히 먼저 계약한 사람이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 법적으로는 정해진 절차(구 주택공급규칙 제11조~제13조)에 따라 입주자를 선정하고 남은 잔여세대가 있을 경우, 규칙 제4조(무주택 세대주 요건 등)의 적용을 배제하고 선착순으로 입주자를 모집하는 경우를 의미합니다. (구 주택공급규칙 제10조 제6항, 현행 제27조 제5항, 제28조 제10항 제1호 참조)

• 원고의 경우: 이전 임차인이 계약을 해지해서 생긴 빈집에 입주했기 때문에, '남은 주택'에 입주한 것이 아닙니다. 따라서 선착순 입주자의 요건을 충족하지 못한다는 것이 대법원의 판단입니다.

• 관련 법 조항: 이 사건에서는 개정된 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용되었습니다. 이 조항은 '선착순의 방법으로 입주자로 선정된 자'를 우선 분양전환 대상으로 규정하고 있는데, 이때 '선착순'의 의미는 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전) 제21조 제1항 제4호와 동일하게 해석됩니다. (대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조)

핵심 정리:

• 기존 임차인이 계약을 해지한 후 발생한 공실에 입주한 경우, 선착순 입주자로 인정되지 않습니다.
• 선착순 입주는 정해진 입주자 선정 절차 이후 남은 잔여세대에 한해 진행되는 것을 의미합니다.
• 이러한 법리는 구 임대주택법과 개정 공공주택 특별법 모두 동일하게 적용됩니다.

결론적으로, 공공임대아파트의 분양전환 과정에서 '선착순 입주자'의 의미를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 단순히 먼저 입주했다는 사실만으로는 우선 분양전환 대상자가 될 수 없다는 점을 기억해야 합니다.