가족끼리 땅을 공유하고 그 위에 함께 건물을 짓는 경우가 종종 있습니다. 이때 건축 자금을 마련하기 위해 전세나 월세를 놓고 임대보증금을 받는 경우도 있죠. 그런데 이 임대보증금과 관련하여 증여세 문제가 발생할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 공동건축 시 임대보증금과 증여세 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.
사례:
땅을 공동으로 소유한 가족이 함께 건물을 신축했습니다. 건축 자금 일부는 임대보증금으로 충당했는데, 미성년자 자녀의 지분에 해당하는 임대보증금이 건축비용 출자 지분보다 컸습니다. 이 경우 미성년자 자녀가 다른 공유자로부터 증여받은 것으로 볼 수 있을까요?
대법원의 판단:
대법원은 이러한 경우 증여로 볼 수 없다고 판결했습니다 (대법원 1996. 2. 27. 선고 95누13197 판결).
공유자들이 땅 위에 건물을 공동으로 지을 때, 특별한 사정이 없다면 건물의 소유 비율은 건축비 출자 비율에 따라 정해집니다. 건축비를 임대보증금으로 충당한 경우에는 건축비 출자 비율은 임대보증금 반환 채무의 부담 비율에 따라 정해지죠.
이 사례에서 공유자들은 각자의 지분 비율에 따라 임대보증금 반환 채무를 부담하고 있었습니다. 미성년자 자녀의 지분에 해당하는 임대보증금이 건물 취득 자금 중 자녀의 지분보다 크더라도, 자녀가 다른 공유자로부터 건물 신축 자금을 증여받은 것으로 볼 수는 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 이는 미성년자라는 이유로 달라지지 않습니다.
핵심 정리:
참고:
이처럼 공동건축과 관련된 증여세 문제는 복잡할 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋겠습니다.
세무판례
여러 사람이 공동으로 소유한 땅에 건물을 지었을 때, 건물의 소유 비율은 땅의 지분 비율이 아니라 건축비를 얼마나 부담했는지에 따라 정해진다는 판결입니다. 즉, 땅 지분이 적더라도 건축비를 많이 냈다면 건물 지분을 더 많이 가질 수 있습니다.
세무판례
남편이 아내에게 건물을 증여할 때, 아내가 기존 임차인과 새로 임대차계약을 맺어 임대보증금 반환 채무를 졌다면 증여받은 건물 가치에서 해당 채무액을 빼야 한다.
세무판례
재력 있는 아버지가 자기 땅에 건물을 지으면서 직업이나 수입이 없는 아들들과 공동명의로 등기했다면, 아들들이 돈을 냈다는 증거가 없으면 아버지가 아들들에게 지분을 증여한 것으로 본다는 판례입니다. 또한, 미성년 자녀 명의의 부동산을 다른 증여의 자금 출처로 주장하려면 자녀에게 실제 증여되었다는 증거가 필요하며, 자녀가 재산을 취득할 때 부동산 처분대금 외 다른 돈이 없었다면 그 돈이 실제로 재산 취득에 사용되었다는 것도 입증해야 합니다. 마지막으로, 학생인 미성년 자녀가 거액을 대출받았다면 특별한 사정이 없는 한 재력 있는 부모가 대출받은 것으로 간주합니다.
세무판례
아들이 아버지 땅에 건물을 짓고 부자가 함께 임대하여 얻은 보증금으로 건축비를 충당했을 때, 아버지 몫의 보증금을 아들이 건축비에 사용한 부분은 증여로 본 판례.
세무판례
여러 사람이 땅을 내놓고 함께 건물을 지어 공동명의로 등기했는데, 건축비를 아직 정산하지 않은 상태에서 세무서가 증여세를 부과한 것은 잘못이라는 판결.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여할 때, 받는 사람이 빚을 떠안지 않으면 증여세는 빚을 빼지 않은 전체 부동산 가치를 기준으로 계산합니다. 단, 빚진 사람이 빚을 못 갚을 게 확실하고 받는 사람이 빚을 대신 갚은 후 돌려받을 가능성이 없다면 빚을 뺀 가치로 증여세를 계산합니다.