건물 공동건축 시 증여세는 언제 내야 할까요?

땅 주인 여러 명이 각자 땅을 내놓고 함께 건물을 지은 후 공동명의로 등기했는데, 아직 건축비를 정확히 얼마씩 냈는지 확정되지 않은 상태라면 증여세를 내야 할까요? 결론부터 말씀드리면 건축비 정산 전에는 증여세를 낼 필요가 없습니다.

최근 대법원 판례(대법원 1996. 2. 27. 선고 95누13197 판결 등)를 통해 이와 관련된 분쟁이 해결되었습니다. 이 사건은 재력가인 할아버지와 할머니가 손주들을 공동사업자로 참여시켜 연립주택을 짓고, 분양대금으로 건축비를 충당하기로 약속한 상황이었습니다. 각자 땅을 출자하여 연립주택을 짓고 공동명의로 등기했는데, 세무서는 아직 분양이 완료되지 않은 상태에서 손주들 명의로 등기된 부분을 증여받은 것으로 간주하여 증여세를 부과했습니다.

하지만 대법원은 이러한 세무서의 처분이 잘못되었다고 판단했습니다. 왜 그럴까요?

핵심은 건축비 정산 여부입니다. 여러 사람이 땅을 내놓고 함께 건물을 지을 때, 특별한 약정이 없다면 건물의 소유 비율은 실제로 투자한 건축비 비율에 따라 결정됩니다. 따라서 건축비를 얼마씩 냈는지 정확하게 알 수 없다면, 누가 얼마나 증여받았는지도 알 수 없습니다.

이 사건에서처럼 분양대금으로 건축비를 충당하기로 했다면, 분양이 완료되고 정산이 끝나야 비로소 각자의 건축비 부담액이 확정됩니다. 정산 전에 증여세를 부과하는 것은 '아직 일어나지도 않은 일'에 대해 세금을 내라는 것과 마찬가지입니다.

법적으로도 (구) 상속세법 제29조의2 제1항 제1호(현행 상속세및증여세법 제4조 제1항 참조)는 증여란 '타인으로부터 직접 또는 간접적인 방법으로 무상으로 재산을 취득하는 것'을 의미한다고 규정하고 있습니다. 건축비 정산 전에는 누가 얼마나 무상으로 이익을 얻었는지 알 수 없으므로 증여가 발생했다고 볼 수 없습니다.

즉, 건물 공동 건축 시 증여세는 건축비 정산이 완료된 후, 실제 출자 비율과 등기 비율의 차이를 기준으로 계산해야 합니다. 분양이나 임대 등으로 건축비 정산이 진행 중인 상황이라면, 세금 걱정은 잠시 미뤄두셔도 됩니다.

참고 판례:

• 대법원 1993. 6. 11. 선고 93누1435 판결
• 대법원 1994. 12. 22. 선고 93누1817 판결
• 대법원 1996. 2. 27. 선고 95누13197 판결