공동담보 부동산 증여, 가치는 어떻게 매길까?

부동산을 증여할 때, 세금 계산의 기준이 되는 증여가액을 정확히 아는 것이 중요합니다. 특히 여러 부동산이 하나의 빚에 대한 공동담보로 묶여있는 경우, 증여가액 산정은 더욱 복잡해집니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 공동담보 부동산 증여 시 가치 평가 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

공동담보, 왜 문제가 될까요?

여러 부동산이 하나의 대출에 담보로 제공된 경우, 각 부동산이 해당 대출에서 차지하는 비중을 정확히 계산해야 합니다. 이 비중에 따라 증여세가 달라지기 때문입니다.

대법원은 어떻게 판단했을까요?

이번 판례(대법원 1990.9.28. 선고 90누4761 판결)의 핵심은 공동담보로 설정된 부동산의 증여가액을 어떻게 계산해야 하는가입니다. 대법원은 다음과 같은 원칙을 제시했습니다.

1. 원칙은 '시가': 공동담보 부동산의 증여가액은 원칙적으로 증여 당시의 '시가'를 기준으로 계산합니다.

2. 시가 산정 어려우면 보충적 방법: '시가'를 알기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법 시행령 제5조 제2항부터 제5항까지의 보충적 평가방법을 사용합니다. (참조조문: 구 상속세법시행령(1988.12.31 대통령령 제12567호로 개정되기 전의 것) 제5조, 제5조의2)

3. '시가'의 범위: '시가'는 단순히 실제 거래가격만 의미하는 것이 아닙니다. 정상적인 거래로 형성된 객관적인 가격을 우선으로 하지만, 이를 알 수 없을 때는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가격도 '시가'에 포함됩니다. 예를 들어 공신력 있는 감정기관의 감정가격이나 금융기관의 시가조사 자료도 '시가'로 인정될 수 있습니다.

이 사건에서는 금융기관(대양상호신용금고)이 대출 업무를 위해 조사한 부동산 시가 자료를 바탕으로 증여가액을 산정했습니다. 대법원은 이러한 금융기관의 자료가 특별한 사정이 없는 한 '시가'로 볼 수 있다고 판단했습니다. (참조조문: 상속세법 제9조 제1항, 구 상속세법 (1988.12.26 법률 제4022호로 개정되기 전의 것) 제9조 제2항, 제9조 제4항, 제34조의5, 구 상속세법시행령 제42조)

핵심 정리

공동담보 부동산을 증여할 때 증여가액은 '시가'를 기준으로 계산하며, 시가를 알기 어려운 경우 보충적 방법을 사용합니다. 금융기관의 시가 조사자료도 시가로 인정될 수 있다는 점을 기억해두면 좋습니다. (참조판례: 대법원 1989.6.27. 선고 88누1169 판결, 1989.12.12. 선고 88누9145 판결, 1990.9.28. 선고 90누4761 판결)

이 내용은 일반적인 정보 제공 목적이며 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.