토지 취득 권리 증여시, 증여세는 어떻게 계산할까?

부동산, 특히 토지에 대한 증여는 복잡한 세금 문제를 야기할 수 있습니다. 단순히 토지 자체를 증여하는 경우뿐 아니라, 토지를 취득할 수 있는 권리를 증여하는 경우에도 마찬가지입니다. 오늘은 토지 취득 권리를 증여했을 때 증여세를 어떻게 계산하는지, 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

토지 취득 권리, 그 가치는 어떻게 평가할까?

토지 취득 권리란, 예를 들어 아파트 분양권처럼 장차 특정 토지를 소유할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 증여할 경우, 증여세를 계산하기 위해서는 먼저 그 권리의 가치를 평가해야 합니다. 그런데 이 권리의 시가를 산정하기는 쉽지 않습니다. 과거에는 이러한 경우, 일반적인 토지 평가에 사용하는 보충적 평가방법(개별공시지가 등)을 적용하려는 시도가 있었습니다. 하지만 대법원은 이러한 방식을 인정하지 않았습니다. (구 상속세법 제9조 제1항, 제34조의7, 구 상속세법시행령 제5조, 제42조 제1항, 국세기본법 제18조 참조)

대법원, "시가를 기준으로 평가해야 한다"

대법원은 토지 취득 권리의 증여세 계산은 시가를 기준으로 해야 한다고 판결했습니다. 즉, 불특정 다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어진다면, 그 거래 가격을 시가로 봐야 한다는 것입니다. 만약 그러한 거래 사례가 없다면, 공신력 있는 감정기관의 평가액을 시가로 볼 수 있습니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92누8897 판결 등 참조)

단순히 공시지가에서 납입금액을 빼는 것은 안돼!

한편, 토지 취득 권리의 증여가액을 계산할 때 단순히 토지의 개별공시지가에서 수증자가 증여일 이후 납입한 매매대금을 빼는 방식은 잘못된 것이라고 대법원은 지적했습니다. 이러한 계산 방식은 토지 취득 권리의 실제 가치를 제대로 반영하지 못할 뿐만 아니라, 토지 자체를 증여받는 경우와의 형평성에도 어긋나기 때문입니다.

그렇다면 어떻게 계산해야 할까?

대법원은 토지 취득 권리의 시가는 "그때까지 납입한 금액 + 당시 통상 지급되는 프리미엄"이라고 설명했습니다. 만약 거래 사례나 감정평가액이 없어 시가를 알 수 없다면, 객관적이고 합리적인 방법으로 가치를 평가해야 합니다. 이 과정에서 일반적인 토지 평가방법을 참고할 수는 있지만, 최종적으로 산정된 가치가 객관적인 거래가액에 근접해야 한다는 점을 명심해야 합니다.

결론적으로, 토지 취득 권리 증여 시 증여세 계산은 생각보다 복잡합니다. 시가를 파악하는 것이 가장 중요하며, 단순히 공시지가를 이용하거나 납입금액을 빼는 방식은 적절하지 않다는 점을 기억해야 합니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 증여세를 계산하고 신고하는 것이 중요합니다.