빚 있는 부동산 증여, 세금은 어떻게 계산될까?

부동산을 증여할 때, 만약 그 부동산에 빚이 있다면 증여세는 어떻게 계산해야 할까요? 오늘은 빚이 있는 부동산을 증여할 때 증여세 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.

핵심은 '빚 때문에 재산 가치가 얼마나 줄어드는가'입니다. 단순하게 생각하면, 빚이 있는 부동산을 받으면 그만큼 실제로 받는 가치는 줄어들기 때문에 증여세도 줄어들어야 할 것 같습니다. 하지만 법원은 "빚 때문에 재산 가치가 줄어드는 것을 증여세 계산에 반영하려면, 그 빚 때문에 실제로 손해를 볼 가능성이 '확실'해야 한다"고 판단했습니다.

어떤 경우에 빚을 고려해서 증여세를 줄여줄까요?

법원은 다음과 같은 두 가지 조건을 모두 만족해야 빚을 고려하여 증여세를 계산한다고 설명했습니다. (상속세 및 증여세법 제10조 제1항, 같은 법 시행령 제7조 제1호)

1. 빚 때문에 손해를 볼 가능성이 '확실'해야 합니다. 예를 들어, 부동산에 근저당이 설정되어 있고, 빚을 갚지 못해서 경매가 진행될 것이 확실하고, 빚을 진 사람(증여자)에게 돈을 받을 가능성도 없다면, 빚을 뺀 나머지 가치만큼만 증여세를 계산합니다.

2. 빚을 진 사람(증여자)이 빚을 갚지 못해서 빚 받을 권리가 있는 사람(채권자)이 부동산을 압류해서 경매할 가능성이 '확실'해야 합니다. 단순히 부동산에 근저당이 설정되어 있거나 가압류가 된 것만으로는 부족합니다. 실제로 경매가 진행될 것이 확실해야 합니다.

판례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.

한 사례에서, 근저당권이 설정된 부동산을 증여받은 사람이 증여세 부과에 대해 소송을 제기했습니다. 법원은 근저당권이 설정되어 있더라도 근저당권자가 근저당권을 실행할 것이 확실하다고 볼 만한 자료가 없고, 또 다른 채권자가 가압류를 한 것만으로는 강제집행이 확실하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 빚을 고려하지 않고 증여세를 계산한 것은 정당하다고 보았습니다. (대법원 1979.5.29. 선고 78누334 판결, 1989.4.25. 선고 87누991 판결)

결론적으로, 빚이 있는 부동산을 증여받을 때 증여세를 줄이려면, 빚 때문에 실제로 손해를 볼 가능성이 '확실'해야 합니다. 단순히 빚이 있다는 사실만으로는 부족하며, 빚을 갚지 못해서 부동산이 경매될 가능성이 '확실'해야 증여세 계산에 반영됩니다. 따라서 빚이 있는 부동산을 증여할 때는 이 점을 유의하여 증여세를 계산하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.