부모님께 부동산을 증여받는 경우, 빚이 있는 부동산이라면 증여세는 어떻게 계산해야 할까요? 단순히 부동산 가격만큼 세금을 내야 할까요, 아니면 빚을 뺀 나머지 금액에 대해서만 세금을 내야 할까요? 오늘은 부모 자식 간 부담부증여에 대한 대법원 판례를 통해 증여세 과세가액 산정 방법을 살펴보겠습니다.
부담부증여란?
증여받는 재산에 빚이 붙어있는 경우를 말합니다. 예를 들어 부모님이 자녀에게 아파트를 증여하는데, 해당 아파트에 은행 대출금이 남아있는 경우가 이에 해당합니다.
핵심은 '진짜 빚'인가?
부담부증여에서 빚을 공제받으려면, 그 빚이 '진짜 빚'이어야 합니다. 즉, 자녀가 실제로 빚을 떠안았다는 사실이 인정되어야 합니다. 단순히 서류상으로만 빚이 있다고 해서 무조건 공제되는 것은 아닙니다.
대법원은 다음과 같은 두 가지 경우에만 빚을 증여재산가액에서 공제할 수 있다고 판시했습니다.
판례의 사례
이번 판례에서는 아들이 아버지 회사 소유의 건물을 증여받은 사건입니다. 건물에는 근저당이 설정되어 있었는데, 아들은 이 근저당 채무를 자신이 인수했다고 주장하며 증여세 과세가액에서 해당 채무액을 공제해달라고 주장했습니다.
하지만 법원은 아들이 채무를 인수했다는 증거가 없고, 오히려 아버지 회사가 꾸준히 이자를 납부해왔다는 점, 아버지에게 다른 재산도 많다는 점 등을 근거로 아들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 아들이 실제로 빚을 떠안았다고 보기 어려워 빚을 공제하지 않고 증여세를 계산해야 한다는 것입니다.
관련 법 조항 및 판례
결론
부담부증여에서 빚을 공제받기 위해서는 그 빚이 진짜 빚이어야 하며, 수증자가 실제로 부담하고 있거나, 담보권 실행이 확실하고 증여자에게 돈을 받을 가능성이 없다는 사실을 입증해야 합니다. 증여세 신고 전 관련 법령과 판례를 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여할 때, 받는 사람이 빚을 떠안지 않으면 증여세는 빚을 빼지 않은 전체 부동산 가치를 기준으로 계산합니다. 단, 빚진 사람이 빚을 못 갚을 게 확실하고 받는 사람이 빚을 대신 갚은 후 돌려받을 가능성이 없다면 빚을 뺀 가치로 증여세를 계산합니다.
세무판례
부모로부터 빚이 있는 부동산을 증여받았을 때, 그 빚을 자녀가 바로 떠안은 것으로 볼 수 없으며, 증여세와 양도소득세는 경우에 따라 함께 부과될 수 있다.
상담사례
빚을 포함한 재산 증여(부담부증여)는 증여와 양도가 혼합된 것으로, 빚 부분에 대해 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.
세무판례
빚이 있는 재산을 증여할 때, 받는 사람이 그 빚을 떠안으면 빚 금액만큼은 증여가 아니라 매매로 보고 양도소득세를 내야 한다. 이는 빚을 떠안는 방식과 상관없이, 그리고 나중에 빚을 못 갚아 증여가 취소되더라도 마찬가지다.
세무판례
부모로부터 근저당 설정된 부동산을 증여받았을 때, 증여받은 사람이 근저당 채무를 갚아야 할 의무를 졌다고 바로 인정되지 않으며, 증여세 계산 시 채무 공제를 받으려면 증여받은 사람이 채무 인수 또는 변제 사실을 직접 입증해야 합니다.
세무판례
빚을 끼고 부동산을 증여받는 경우(부담부증여), 투기지역 내 부동산이고 실제 거래 가격을 알 수 없다면, 기준시가를 이용하여 양도소득세를 계산해야 합니다. 증여받은 부동산 가치에서 빚이 차지하는 비율만큼을 양도로 보기 때문에, 기준시가에 이 비율을 곱해서 양도 가격과 취득 가격을 산정합니다.