공사대금 안 주면 집 못 넘겨받아요? 건물 하자와 소유권 분쟁 이야기

건물 신축 공사를 둘러싼 분쟁, 생각보다 자주 발생합니다. 특히 공사대금 지급과 하자 보수 문제가 얽히면 더욱 복잡해지죠. 오늘은 건물에 하자가 있을 때 소유권 이전과 관련된 법적 문제를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

어린이집을 짓기로 한 건축주(도급인)와 시공사(수급인) 사이에 분쟁이 발생했습니다. 건축주는 시공사에게 공사대금을 전부 지급하지 않았고, 시공사는 완공된 건물에 하자가 있다고 주장했습니다. 게다가, 처음 계약할 때 "건축주가 공사대금을 못 주면, 시공사가 건축주의 빚을 떠안는 대신 건물 소유권을 넘겨받는다"는 특약까지 있었죠. 과연 이런 상황에서 시공사는 건물 소유권을 가져올 수 있을까요?

법원의 판단

법원은 시공사의 소유권 이전 청구를 받아들이지 않았습니다. 왜냐하면 건물의 하자로 인한 손해배상액이 남은 공사대금보다 컸기 때문입니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

1. 하자보수청구권과 공사대금은 동시이행 관계

건물에 하자가 있으면 건축주는 시공사에게 하자 보수를 요구할 수 있고, 이는 시공사의 공사대금 청구권과 동시이행 관계입니다. 즉, 서로의 의무를 동시에 이행해야 한다는 뜻이죠. (민법 제665조, 제667조)

2. 손해배상액이 공사대금보다 크면 소유권 이전 불가

"공사대금 안 주면 건물 소유권 넘긴다"는 특약이 있다 해도, 하자로 인한 손해배상액이 남은 공사대금보다 크면 시공사는 소유권을 주장할 수 없습니다. 건축주에게 소유권을 넘기는 것이 신의칙에 어긋나기 때문입니다.

3. '빚 떠안는다'는 특약은 면책적 채무인수

이 사건에서 "시공사가 건축주의 빚을 떠안는다"는 특약은 면책적 채무인수로 해석되었습니다. 즉, 시공사가 빚을 갚으면 건축주는 더 이상 빚을 갚을 책임이 없어지는 것이죠. (민법 제454조)

관련 판례

• 대법원 1987. 9. 22. 선고 85다카2263 판결
• 대법원 1989. 12. 12. 선고 88다카18788 판결
• 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결
• 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7250, 7267 판결

결론

건물 신축 공사에서 하자와 대금 문제가 얽힌 경우, 단순히 계약서만 보고 판단하기 어렵습니다. 하자의 정도, 손해배상액, 남은 공사대금 등을 종합적으로 고려해야 하죠. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.