공용청사 부지에 아파트 지을 수 있을까? 토지거래허가와 사업계획 승인은 별개!

안녕하세요! 오늘은 도시계획시설로 지정된 땅에 다른 용도의 건물을 지을 수 있는지, 그리고 토지거래허가를 받았다고 해서 사업계획까지 승인되는 것인지에 대한 흥미로운 판례를 소개해드리려고 합니다. 삼주개발이라는 회사가 구리시에 주택건설사업을 하려다가 뜻밖의 난관에 부딪힌 사례입니다.

사업부지가… 시청 자리?

삼주개발은 구리시의 한 토지에 주택을 건설하려는 계획을 세웠습니다. 그런데 이 땅, 알고 보니 도시계획상 공용청사(쉽게 말해 시청 같은 관공서) 부지로 지정되어 있었습니다! 당연히 구리시는 삼주개발의 주택건설사업계획 사전결정 신청을 거부했죠.

법적으로 따져보면…

도시계획법(현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)은 도시계획시설로 정해진 땅에는 해당 시설 이외의 건축을 제한하고 있습니다 (도시계획법 제4조 제1항, 시행령 제5조의2, 토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙 제17조 제1항). 공용청사는 도시계획시설의 하나이기 때문에 (도시계획법 제2조 제1항 제1호 나목, 제3호), 공용청사 부지로 지정된 땅에는 다른 용도의 건물을 지을 수 없습니다. 결국, 주택건설사업계획의 사전결정도 불가능하게 되는 것이죠 (주택건설촉진법 제32조의4). 대법원도 이러한 법리를 바탕으로 구리시의 결정이 옳다고 판단했습니다 (대법원 1994. 5. 10. 선고 94누1678 판결).

토지거래허가는 받았는데…

삼주개발은 토지거래허가는 받았다고 주장했습니다. 국토이용관리법에 따라 일정한 지역의 토지를 거래하려면 허가를 받아야 하는데, 삼주개발은 연립주택 건설 목적으로 토지거래허가를 받았다는 것이었죠. 하지만 처음에는 구리시가 도시계획 때문에 불허가 처분을 내렸다가, 이후 토지이용심사위원회의 결정에 따라 허가를 해준 것이었습니다.

토지거래허가 ≠ 사업계획 승인

대법원은 토지거래허가를 받았다고 해서 사업계획까지 승인되는 것은 아니라고 판단했습니다. 국토이용관리법상 토지거래허가는 투기 방지를 위한 제도일 뿐, 토지의 이용목적까지 보장하는 것은 아니라는 것이죠 (국토이용관리법 제21조의3, 제21조의4). 즉, 토지거래허가는 받았더라도 도시계획과 배치되는 사업계획은 승인될 수 없다는 것입니다.

결론적으로…

이 판례는 도시계획시설로 지정된 땅의 용도 제한에 대한 법리를 명확히 보여줍니다. 또한, 토지거래허가와 사업계획 승인은 별개의 절차이며, 토지거래허가를 받았다고 해서 원하는 사업을 할 수 있다는 보장은 없다는 것을 알려줍니다. 부동산 개발 사업을 진행할 때는 관련 법규와 도시계획을 꼼꼼히 확인하는 것이 얼마나 중요한지 다시 한번 깨닫게 되는 사례입니다.