공유물 분할, 돈으로 나누는 게 항상 옳을까?

부동산을 공동으로 소유하는 경우, 여러 명이 지분을 나눠 갖게 됩니다. 이를 '공유'라고 하는데요, 사이좋게 공유하면 좋겠지만 현실은 그렇지 못한 경우가 많습니다. 의견이 맞지 않아 공유 관계를 끝내고 싶을 때, 바로 '공유물분할'을 하게 됩니다.

공유물분할은 크게 두 가지 방법이 있습니다. 땅을 쪼개서 나눠 갖는 **'현물분할'**과 땅을 팔아서 돈으로 나눠 갖는 **'대금분할'**입니다. 그런데 어떤 방법으로 분할할지를 두고 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 오늘 소개할 판례도 바로 그런 경우입니다.

사건의 개요

원고와 피고는 함께 땅을 매입했습니다. 피고는 그 땅에 건물을 짓고 살고 있었는데, 매입 자금이 부족하여 원고가 대신 돈을 내주었습니다. 그리고 나중에 땅을 팔아서 그 돈을 나눠 갖기로 약속했습니다. 그런데 땅을 팔 시점 등에 이견이 생겨 결국 소송까지 가게 되었습니다.

1심과 2심 법원은 "땅의 모양이나 위치, 지분 비율 등을 고려하면 현물분할이 가능하지만, 원고와 피고가 땅을 팔아서 돈을 나누기로 약속했으니 대금분할이 맞다"라고 판결했습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 2심 판결을 뒤집었습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 현물분할이 원칙! 공유물분할은 원칙적으로 현물분할을 해야 합니다. 땅을 쪼갤 수 없거나, 쪼개면 가치가 떨어지는 경우에만 예외적으로 대금분할을 할 수 있습니다. (민법 제269조 제2항)
• 단순히 팔아서 나누기로 한 약속만으로는 부족! 원고와 피고가 땅을 팔아서 돈을 나누기로 약속했다고 하더라도, 그 약속만으로는 대금분할을 할 수 있는 예외적인 사유에 해당한다고 볼 수 없습니다. 땅을 어떻게 분할할지에 대한 명확한 약정이 있어야 합니다.
• 이 사건에서는 현물분할이 가능! 이 사건에서는 땅의 모양이나 위치, 지분 비율 등을 고려할 때 현물분할이 가능하므로, 원칙대로 현물분할을 해야 합니다.

(참고) 대법원은 이와 비슷한 취지의 판결을 여러 차례 내린 바 있습니다 (대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결, 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결).

결론

공유물분할은 현물분할이 원칙이며, 대금분할은 예외적인 경우에만 허용된다는 점을 기억해야 합니다. 단순히 땅을 팔아서 돈을 나누기로 약속했다고 해서 무조건 대금분할을 할 수 있는 것은 아닙니다. 땅의 특성, 당사자들의 의사 등을 종합적으로 고려하여 가장 합리적인 분할 방법을 선택해야 할 것입니다.