재건축 사업을 진행하려면 토지 소유자들의 동의를 얻어야 하는데요, 땅이나 건물을 여러 사람이 공동으로 소유하는 '공유'의 경우에는 어떻게 동의를 받아야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 명확해진 기준을 알려드립니다.
공유지, 모두의 동의가 필요합니다!
만약 여러 사람이 공유하는 땅에 재건축을 하려면, 단순히 지분의 과반수 동의만으로는 충분하지 않습니다. 법원은 모든 공유자가 조합 설립에 동의해야 한다고 판단했습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 제1항 제2호 가목)
공유자 중 소재불명자가 있다면?
공유자 중 연락이 닿지 않는 소재불명자가 있다면 어떻게 될까요? 이 경우에도 마찬가지로 모든 공유자의 동의를 얻어야 하기 때문에, 사실상 조합 설립 동의가 불가능해집니다. 이러한 상황을 고려하여, 법원은 소재불명인 공유자가 있는 땅은 아예 조합설립 동의 대상에서 제외해야 한다고 판단했습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 제1항 제4호) 즉, 소재불명인 공유자가 있더라도, 그 땅은 동의율 계산에서 제외되기 때문에, 나머지 토지 소유자들의 동의만으로 재건축 사업을 진행할 수 있게 됩니다.
대법원 판례 (2012두11041)
이번 판례는 위와 같은 내용을 명확히 하여, 재건축 사업 진행에 있어서 중요한 기준을 제시했습니다. 공유자가 있는 땅에 대한 재건축 동의 절차가 혼란스러웠던 부분을 해소하고, 사업 진행을 더욱 원활하게 할 수 있도록 도와주는 판례라고 할 수 있겠습니다.
관련 법조항
일반행정판례
이 판례는 재건축 조합을 설립할 때 필요한 동의 요건과 동의서의 효력에 대한 기준을 명확히 제시하고 있습니다. 한 사람이 여러 개의 땅이나 건물을 소유한 경우에도 동의자 수는 1명으로 계산하며, 동의서는 법에 정해진 내용을 모두 포함하고 인감증명서와 일치해야 유효합니다. 또한, 땅이나 건물만 소유한 사람은 조합원이 될 수 없으므로, 이들로부터 받는 동의서에는 조합원용 동의서의 법정 사항이 적용되지 않습니다.
민사판례
한 집을 여러 명이 공동으로 소유한 경우 재건축 시 권리 분배는 어떻게 해야 공정한가에 대한 판례입니다. 단순히 대표 조합원 한 명에게 모든 이익을 줄 수 없으며, 모든 공유자가 공평하게 이익을 나눠야 한다는 것이 핵심입니다.
일반행정판례
아파트 단지 내 상가처럼 구분등기가 안 된 건물이라도, 구분소유 의도가 있고 구조/이용상 독립적이면 구분소유권이 인정된다. 따라서 재건축 시 각 구분소유자의 동의를 받아야 하며, 한 명의 대표 동의만으로는 부족하다.
일반행정판례
재건축조합 설립 시 국·공유지 소유자도 동의 대상에 포함되지만, 서면 동의서 제출 의무는 없으며, 정비사업 추진 과정에서 반대 의사를 표시하지 않으면 동의한 것으로 간주됩니다. 단, 소유자 수 산정 시 여러 필지라도 국가는 1명, 지자체는 지자체별로 1명으로 계산합니다.
생활법률
재건축·재개발 사업의 동의는 검인된 동의서에 본인이 직접 서명하고 지장을 찍어야 효력이 발생하며, 추진위·조합설립 단계, 주택단지 여부에 따라 동의 요건(토지등소유자 과반수 또는 각 동별 구분소유자 과반수 및 전체 4분의 3 이상 등)이 다르고, 공동소유는 대표 1인만 인정되며, 추진위 동의는 조합설립 동의로 간주되지만 철회/반대 의사 표시는 내용증명으로 가능합니다.
일반행정판례
재건축조합의 사업시행인가를 받을 때에는 조합 설립 시와 같은 엄격한 의결정족수가 필요하지 않으며, 사업시행계획이 초기 재건축결의 내용과 달라도 인가 자체는 유효하다.