재건축 시 국·공유지 소유자 동의, 어떻게 받아야 할까요?

아파트 재건축! 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는다는 기대감에 부풀어 오르지만, 복잡한 절차와 법적 문제들 때문에 머리가 아파지는 경우가 많죠. 특히 재건축 부지에 국가나 지자체 소유의 땅이 포함되어 있다면 더욱 그렇습니다. 오늘은 재건축 시 국·공유지와 관련된 법적 쟁점을 살펴보겠습니다.

쟁점 1: 국·공유지 소유자 수는 어떻게 계산할까요?

재건축을 하려면 토지 또는 건물 소유자의 동의를 일정 비율 이상 받아야 합니다. 그런데 만약 국가나 지자체가 여러 필지의 땅을 소유하고 있다면, 이들을 각각 한 명의 소유자로 볼 것인지, 아니면 하나의 소유자로 볼 것인지가 문제됩니다.

법원은 여러 필지라도 국가는 1명, 지자체는 1명으로 계산해야 한다고 판결했습니다 (대법원 2013. 5. 24. 선고 2011두14937 판결). 즉, 여러 필지의 국유지를 기획재정부와 국토교통부가 각각 관리한다고 하더라도 소유주는 '국가' 하나이므로, 소유자 수는 1명으로 계산합니다. 지자체도 마찬가지입니다.

이는 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전) 제16조, 제17조, 그리고 같은 법 시행령(2010. 7. 15. 대통령령 제22277호로 개정되기 전) 제28조에 따른 해석입니다.

쟁점 2: 국·공유지 소유자의 동의는 어떻게 받을까요?

일반적으로 재건축 동의는 인감도장이 찍힌 서면과 인감증명서를 통해 받습니다. 그런데 국가나 지자체는 인감도장이나 인감증명서가 없는데, 그렇다면 어떻게 동의를 받아야 할까요?

법원은 국가나 지자체의 경우 서면 동의가 반드시 필요하지 않다고 판결했습니다. 국가나 지자체는 재건축 사업과 관련하여 여러 권한과 역할을 가지고 있고, 공공복리 실현을 위해 사업 추진에 협조할 의무가 있기 때문입니다.

따라서 재건축 조합 설립을 인가하는 관할관청이 속한 지자체가 해당 부지에 땅을 소유하고 있다면, 조합 설립 인가 처분 자체를 동의로 볼 수 있습니다. 국가나 정비구역 지정권자가 대표로 있는 지자체도 재건축 계획 수립 및 정비구역 지정 과정에서 명시적으로 반대하지 않았다면 동의한 것으로 간주할 수 있습니다.

그러나 이에 대한 반대 의견도 존재합니다. 반대 의견은 법률에 명시된 서면 동의 절차를 따라야 하며, 묵시적 동의는 인정할 수 없다는 입장입니다. 또한, 정비계획 수립 및 정비구역 지정과 조합 설립은 별개의 절차이므로, 이전 단계의 동의가 조합 설립 동의로 이어진다고 볼 수 없다고 주장합니다.

이처럼 국·공유지와 관련된 재건축 동의는 복잡한 법적 쟁점을 포함하고 있습니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 절차를 진행하는 것이 중요합니다.