재건축 조합 설립 동의, 꼼꼼히 따져봐야 할 조건들!

재건축! 노후된 주택을 새 아파트로 바꾸는 꿈같은 이야기지만, 시작부터 쉬운 일은 아니죠. 특히 조합 설립 과정은 복잡한 법적 절차와 이해관계가 얽혀 있어 더욱 까다롭습니다. 오늘은 재건축 조합 설립 동의와 관련된 중요한 판례를 통해 꼭 알아둬야 할 핵심 내용을 짚어보겠습니다.

1. 한 사람이 여러 개의 땅이나 건물을 가지고 있을 때, 동의는 어떻게 계산할까?

재건축하려면 토지 또는 건물 소유자의 동의를 일정 비율 이상 받아야 합니다. 그런데 한 사람이 여러 필지의 땅이나 여러 채의 건물을 가지고 있다면, 그 사람의 동의는 어떻게 계산해야 할까요? 땅이나 건물의 개수대로 쳐야 할까요, 아니면 사람 수대로 쳐야 할까요?

이 판례에서는 사람 수를 기준으로 계산해야 한다고 명확히 했습니다. 즉, 한 사람이 아무리 많은 땅이나 건물을 가지고 있어도 동의자 수는 1명으로 계산됩니다. 이는 2007년 12월 21일 개정 전 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법') 제16조 제3항에 '토지 또는 건축물의 소유자'를 기준으로 동의율을 정하고 있기 때문입니다. 재건축 조합 설립 동의 요건은 소유권의 양이 아니라 소유자를 기준으로 하기 때문에 소유한 부동산 수와 관계없이 1인으로 계산하는 것이 합리적이라는 것입니다.

2. 동의서, 어떤 내용이 들어가야 할까?

조합 설립을 위해서는 토지등소유자의 동의서가 필수입니다. 그런데 이 동의서, 아무렇게나 작성하면 안 됩니다. 법에서 정한 내용이 빠지면 무효가 될 수 있습니다!

이 판례에서는 동의서의 유효성을 판단하는 두 가지 기준을 제시했습니다. 첫째, 동의서에 구 도시정비법 시행령(2008년 12월 17일 개정 전) 제26조 제1항 각 호에 명시된 법정사항이 모두 포함되어야 합니다. 둘째, 동의서에 날인된 도장과 인감증명서의 도장이 일치해야 합니다. 이 두 가지 기준 중 하나라도 어긋나면 동의서는 무효 처리됩니다.

즉, 동의서에는 건설될 건물의 설계 개요, 철거 및 신축 비용, 비용 분담, 소유권 귀속, 조합 정관 등 필수적인 내용이 모두 정확하게 기재되어야 합니다. 또한, 인감증명서와 동일한 도장을 사용해야 동의의 진정성을 인정받을 수 있습니다.

3. 땅이나 건물만 소유한 사람은 조합원이 될 수 있을까?

땅이나 건물만 소유한 사람, 즉 건물과 그 부속 토지를 함께 소유하지 않은 사람은 재건축 조합 설립에 동의는 해야 하지만, 조합원이 될 수는 없습니다. 이는 구 도시정비법 제2조 제9호, 제19조 제1항, 구 도시정비법 시행령 제26조 제1항 등에서 '토지등소유자'를 정의할 때, 토지 또는 건축물만을 소유한 자를 제외하고 있기 때문입니다.

또한, 구 도시정비법 시행령 제26조 제1항에서 정한 동의서의 법정사항은 조합원이 될 자격이 있는 '토지등소유자'를 위한 것입니다. 따라서 조합원이 될 수 없는, 땅이나 건물만 소유한 사람에게는 해당 법정사항이 적용되지 않습니다. 그들은 매수 협의 등을 통해 권리 행사를 해야 합니다.

핵심 정리

• 한 사람이 여러 개의 땅이나 건물을 소유해도 동의자 수는 1명으로 계산합니다. (구 도시정비법 제16조 제3항)
• 동의서는 법정사항을 모두 포함하고 인감증명서와 도장이 일치해야 유효합니다. (구 도시정비법 시행령 제26조 제1항)
• 땅이나 건물만 소유한 사람은 조합원이 될 수 없으며, 일반적인 동의서 법정사항이 적용되지 않습니다. (구 도시정비법 제2조 제9호, 제19조 제1항, 구 도시정비법 시행령 제26조 제1항)

재건축은 많은 사람의 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 관련 법규와 판례를 정확히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다. 위 내용을 참고하여 성공적인 재건축을 이루시길 바랍니다.