아파트 재건축, 상가 소유자 동의는 어떻게 받아야 할까?

아파트 재건축을 하려면 소유자들의 동의를 받아야 하는데, 상가 소유자 동의는 어떻게 계산해야 할까요? 등기부에 여러 명이 공동으로 소유한 것으로 되어 있다면 한 명의 동의만 받으면 될까요? 최근 대법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

쟁점이 된 사건

이 사건은 아파트와 함께 상가가 있는 단지에서 재건축 조합을 설립하려는 과정에서 발생했습니다. 상가는 구분된 호실로 구성되어 있었지만, 등기부상으로는 여러 명의 공유로 등기되어 있었습니다. 재건축 조합 측은 이 상가에 대해 대표자 한 명의 동의만 받으면 된다고 주장했지만, 상가 소유자들은 각 호실별로 동의를 받아야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단

대법원은 상가 소유자들의 손을 들어주었습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

1. 구분소유권 성립 여부: 1동의 건물에 구분소유가 성립하려면 ① 건물이 물리적으로 구분되어 있고, ② 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고, ③ 소유자가 각 부분을 독립된 소유권 객체로 하려는 의사(구분행위)가 있어야 합니다. 이 사건 상가는 호실별로 구분되어 있고, 각 호실은 독립적으로 사용 가능하며, 분양계약 당시 구분소유 의사가 있었으므로 구분소유권이 성립합니다. 등기부에 구분등기가 되어 있지 않더라도, 심지어 일반건물로 등기되어 있더라도 구분소유권은 인정됩니다. (집합건물법 제1조, 제1조의2)

2. 구분소유권과 공유: 구분소유권은 각 호실별로 독립된 소유권이므로, 여러 명이 공동으로 소유하는 일반적인 공유와는 다릅니다. 따라서 재건축 동의를 받을 때에도 각 호실 소유자별로 동의 여부를 확인해야 합니다.

3. 도시정비법 시행령 적용 여부: 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제2호 (가)목은 공유 부동산에 대해 대표자 1인의 동의만 받으면 된다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 규정은 일반적인 공유에 적용되는 것이지, 구분소유권이 인정되는 경우에는 적용되지 않습니다. 따라서 이 사건 상가에 대해서는 위 시행령 조항을 적용할 수 없습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항, 제17조 제1항, 제3항)

핵심 정리: 상가처럼 구분된 호실이 있는 경우, 등기부에 공유로 되어 있더라도 실질적으로 구분소유가 인정된다면 각 호실 소유자별로 재건축 동의를 받아야 합니다. 단순히 대표자 한 명의 동의만으로는 충분하지 않습니다.

참고 법령 및 판례:

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제1조의2
• 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제16조 제2항, 제17조 제1항, 제3항
• 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제2호 (가)목
• 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결
• 대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다225398 판결

이번 판결은 재건축 사업에서 상가 소유자들의 권리를 명확히 보장하는 중요한 판례로 평가됩니다. 재건축을 진행하는 조합과 상가 소유자 모두 이번 판결 내용을 숙지하여 분쟁을 예방하고 원활한 사업 진행을 위해 노력해야 할 것입니다.