💰 공유지 개발, 돈 없어도 괜찮아요! 위탁개발 완전정복! 🏗️

지자체가 땅은 있는데 개발할 돈이 없다면? 걱정 마세요! 위탁개발이라는 마법같은 제도가 있으니까요! 오늘은 위탁개발이 무엇인지, 어떤 종류가 있는지, 어떻게 진행되는지 A to Z까지 샅샅이 파헤쳐 드립니다!

🤔 위탁개발이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 지자체가 돈 있는 민간기업(수탁기관)에게 땅(일반재산) 개발을 맡기는 겁니다. (공유재산 및 물품 관리법 제43조의3제1항) 개발이라고 하면 건물 짓는 것(건축, 대수선, 리모델링) 뿐만 아니라, 토지 조성도 포함됩니다. (공유재산 및 물품 관리법 제43조의3제2항). 수탁기관은 자기 돈으로 개발하고, 완공된 건물의 소유권은 지자체에 넘겨줍니다. 대신 일정 기간 동안 건물을 관리·운영하면서 임대/분양 사업을 하고 수익을 얻을 수 있습니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제2호다목) 물론 임대/분양 수익은 지자체에 들어가고, 수탁기관은 개발비용에 대한 원금과 이자, 그리고 개발·분양·관리에 대한 수수료를 받습니다. 윈윈!

🏘️ 위탁개발의 종류

위탁개발은 크게 세 가지로 나뉩니다 (공유재산 및 물품 관리법 제43조의3제3항).

• 분양형 개발: 개발 후 분양해서 생기는 수익을 지자체에 납부하는 방식입니다.
• 임대형 개발: 개발 후 임대해서 생기는 수익을 지자체에 납부하는 방식입니다.
• 혼합형 개발: 분양과 임대를 섞어서 진행하는 방식입니다.

🎯 위탁개발 대상은 무엇일까요?

원칙적으로 위탁관리가 가능한 일반재산만 가능합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제1호가목) 행정재산(청사, 학교 등)은 원칙적으로 안 되지만, 노후화, 면적 부족 등으로 개발이 필요하거나, 지자체 재정이 부족해서 위탁개발이 필요한 경우 등에는 용도를 폐지해서 일반재산으로 바꾼 후 위탁개발할 수 있습니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제1호나목)

⏰ 위탁기간은 얼마나 될까요?

위탁기간은 개발 방식에 따라 다릅니다 (공유재산 및 물품 관리법 제43조의3제4항).

• 분양형 개발: 분양 완료 시까지, 최대 5년
• 임대형 개발: 최대 30년
• 혼합형 개발: 분양 부분은 분양 완료 시까지(최대 5년), 임대 부분은 최대 30년

위탁기간은 갱신 가능하지만, 갱신할 때마다 위의 기간을 넘을 수는 없습니다 (공유재산 및 물품 관리법 제43조의3제5항).

📑 위탁개발, 어떻게 진행될까요?

복잡해 보이지만, 단계별로 찬찬히 살펴보면 어렵지 않아요!

1. 수탁기관 선정 및 계약: 지자체는 공개모집을 통해 수탁기관을 선정하고 계약을 체결합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제6호가목)
2. 투자심사: 사업 규모가 크면 타당성 조사, 투자심사 등을 거쳐야 합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제6호나목)
3. 관리계획 반영: 중요재산이면 공유재산 심의회 심의, 지방의회 의결을 받아야 합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제6호다목)
4. 사업계획 승인: 수탁기관이 사업계획서를 작성해서 지자체 승인을 받습니다. (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제48조의4제3항)
5. 개발사업 착수 및 관리: 수탁기관이 개발을 시작하고, 지자체는 진행 상황을 관리합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제6호마목)
6. 준공 및 원가 확정: 개발이 완료되면 위탁기간이 시작되고, 건축 원가를 확정합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제6호바목1)
7. 수입/지출 관리 및 정산: 수입은 지자체에 귀속되고, 수탁기관은 정산 업무를 대행합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제7호가목)
8. 임대/분양 및 시설 관리: 수탁기관은 임대/분양, 시설 관리 업무를 수행합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제9호다목)

🔑 소유권은 누구에게? 수수료는 얼마나?

• 소유권: 준공과 동시에 지자체에 귀속됩니다 (공유재산 및 물품 관리법 제43조의4). 사업 위험은 원칙적으로 지자체가 부담하지만, 수탁기관의 관리 소홀로 발생한 위험은 수탁기관이 책임집니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제4호나목1)
• 수수료: 개발비용, 개발·분양·임대·관리 업무에 대한 대가를 지급합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제5호나목) 금액은 민간 수수료보다 낮은 수준에서 사업 규모, 경기 상황 등을 고려해 협의 결정합니다. (지방자치단체 공유재산 운영기준 제12조 및 별표6제5호가목)
• 보고 의무: 수탁기관은 매년 말일 기준으로 관리 상황, 수입 현황 등을 지자체에 제출해야 합니다. (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제48조의4제2항)

자, 이제 위탁개발에 대해 감이 잡히시나요? 위탁개발은 지자체와 민간기업 모두에게 이익이 되는 좋은 제도입니다. 더 궁금한 점이 있다면 관련 법령을 참고하세요!