공유지분을 경매로 샀는데, 기존 공유자들이 땅을 무상으로 쓰기로 한 약속, 나한테도 효력 있을까?

부동산, 특히 토지를 여러 사람이 공유하는 경우가 종종 있습니다. 이런 공유 관계에서 기존 공유자들끼리 땅 사용에 대한 특별한 약속을 했을 때, 새로 들어온 공유자에게도 그 약속이 효력이 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

여러 사람이 공유하던 땅에 있는 건물을 일부 공유자(피고)들이 점유하며 무상으로 사용하고 있었습니다. 이는 기존 공유자들끼리 맺은 약속(이 사건 특약) 때문이었습니다. 그런데 원고는 경매를 통해 이 땅의 지분 일부를 새로 취득했습니다. 원고는 기존 약속을 인지하지 못했고, 자신의 땅을 사용하는 피고들에게 사용료를 요구했습니다.

쟁점

기존 공유자들 사이의 땅 사용에 관한 약속이 새로 지분을 취득한 원고에게도 효력이 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원심은 기존 공유자들 사이의 약속은 새로운 공유자에게도 효력이 있다고 판단했지만, 대법원은 이를 뒤집었습니다.

대법원은 공유물에 대한 사용수익·관리 약속은 원칙적으로 새로운 공유자에게 승계된다고 인정하면서도(민법 제263조, 제265조), 단, 그 약속이 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 예외가 적용된다고 판시했습니다. 즉, 약속 내용이 지분권자의 사용수익권을 사실상 포기하게 만드는 등 지분권의 본질을 침해한다면, 새로운 지분권자가 그러한 사실을 알고 지분을 취득한 경우가 아니라면 그 약속은 승계되지 않는다는 것입니다. (대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다1827 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다64167 판결 참조)

이 사건에서는 피고들이 땅 전체를 무상으로 사용하기로 한 약속이 다른 공유자들의 사용수익권을 사실상 영구히 포기하게 하는 것으로 볼 여지가 있다고 보았습니다. 따라서 원고가 이러한 사실을 알고 지분을 취득했는지 여부를 심리해야 한다는 점을 지적하며 원심 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

핵심 정리

• 공유자 간 땅 사용 약속은 원칙적으로 새 공유자에게 승계.
• 하지만 그 약속이 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우는 예외.
• 새로운 공유자가 그 사실을 알고 지분을 취득한 경우가 아니면 승계되지 않음.

이 판례는 공유 지분을 취득할 때 기존 공유자들 사이의 약속 내용을 꼼꼼히 확인하고, 자신의 권리를 지키는 것이 중요하다는 것을 보여줍니다. 특히 경매 등을 통해 지분을 취득할 때는 더욱 주의를 기울여야 할 것입니다.