아파트나 빌라를 사면 전유부분(내 집) 외에도 대지 지분을 갖게 됩니다. 이 대지 지분은 여러 사람이 공동으로 소유하는 '공유지분'인 경우가 많습니다. 그런데 이 공유지분에 대해 원래 소유자들끼리 특별한 약속(특약)을 했다면, 나중에 지분을 사는 사람에게도 그 약속이 효력이 있을까요? 오늘은 이 '특약 승계'에 대해 알아보겠습니다.
공유지분, 어떻게 써야 할까?
원칙적으로 공유지분은 지분 비율대로 사용·수익할 수 있습니다. 예를 들어 100평의 땅을 A와 B가 50%씩 공유한다면, 각각 50평씩 사용할 권리가 있다는 뜻입니다. 물론, 서로 협의해서 사용 범위를 정할 수도 있습니다. (민법 제263조) 또한, 공유물 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정합니다. (민법 제265조)
특약은 승계될까? 안될까?
원래 공유자들끼리 맺은 특약은 일반적으로 새로운 지분 소유자에게도 승계됩니다. 하지만 모든 특약이 다 승계되는 것은 아닙니다! 만약 그 특약이 지분권자의 사용·수익권을 사실상 포기하게 하거나, 공유지분권의 본질적인 부분을 침해하는 내용이라면, 새로운 소유자는 그 특약에 구속되지 않을 수 있습니다. 특히, 새로운 소유자가 그 특약 내용을 알고도 지분을 취득했다면, 특약 승계를 주장하기 더욱 어려워집니다.
대법원 판례 (2012.05.24. 선고 2010다108210)
실제로 건물을 짓고 분양하면서 일부 공유지분을 남겨두었다가 나중에 경매로 넘어간 사례가 있습니다. 이때, 경매로 지분을 취득한 사람은 원래 분양받은 사람들과 달리 토지를 전혀 사용하지 못했습니다. 대법원은 경매로 지분을 얻은 사람이 토지 사용·수익권을 행사하지 못하는 것은 부당하다고 판결했습니다. 비록 원래 분양받은 사람들이 토지를 무상으로 사용하기로 약속했다 하더라도, 그 약속이 경매로 지분을 취득한 새로운 소유자에게까지 당연히 승계되는 것은 아니라는 것입니다.
핵심 정리!
공유지분과 관련된 문제는 복잡하고 다양한 변수가 존재하기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문으로 해석되어서는 안 됩니다.
민사판례
여러 사람이 공동으로 소유하는 땅에 대해 기존 공유자들끼리 일부 공유자에게 무상으로 사용하게 해주는 특약을 했을 때, 경매로 새롭게 지분을 취득한 사람도 그 특약을 따라야 하는가? 원칙적으로는 그렇지만, 그 특약이 다른 공유자들의 권리를 심각하게 침해하는 경우에는 예외가 된다.
민사판례
아파트 건물과 달리 대지의 일부 지분을 따로 소유한 사람이 있는 경우, 그 사람은 아파트 소유주들에게 대지 사용료를 청구할 수 있다. 단, 예외적으로 대지 지분 소유자가 자신의 권리를 포기했거나 그런 특약을 승계한 경우에는 청구할 수 없다.
민사판례
공동 소유자끼리 땅 사용에 대해 약속한 내용은 새로운 소유자에게도 이어지지만, 과반수 지분을 가진 소유자가 원하면 바꿀 수 있다. 하지만 이 사건에서는 특약을 바꿀 만한 타당한 이유가 없다고 판단했다.
민사판례
공동 소유자 중 한 명이 자신의 지분 일부를 다른 공동 소유자에게 넘겨주기로 한 약속은, 원래 약속 당사자가 아닌 상속인 등에게는 자동으로 효력이 미치지 않는다. 다만, 상속인 등이 그 약속 내용을 알고 있었고, 그 약속을 전제로 지분을 받았다면 약속의 효력이 미칠 수 있다.
민사판례
여러 사람이 공유하는 땅의 일부 지분을 산 사람이, 이전 주인이 다른 사람과 맺었던 지상권 설정 계약상의 의무까지 자동으로 떠맡는 것은 아니다.
민사판례
1986년 4월 10일 이전에 아파트를 분양받고 건물만 등기한 후 근저당을 설정한 경우, 경매를 통해 낙찰받은 사람은 건물만 소유권을 갖게 되고 대지지분은 소유할 수 없다. 또한, 분양계약서에 "건물과 대지지분을 분리하여 처분할 수 없다"는 특약이 있을 경우, 이는 건물만 따로 파는 것도 금지하는 것으로 해석될 수 있다. 이 경우 분양회사는 최종 건물 소유자에게 대지지분을 넘겨주면 계약상 의무를 다한 것으로 볼 수 있다.