공익사업 때문에 내 땅이 수용된다면? 내 근저당은 어떻게 되나요? 😱

내 땅에 돈을 빌려주고 근저당을 설정했는데, 갑자기 공익사업 때문에 그 땅이 수용된다면? 빌려준 돈은 어떻게 받아야 할지 막막하시죠? 오늘은 이런 걱정을 덜어드리기 위해 공익사업과 근저당에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

사례: 저는 갑에게 3,000만원을 빌려주고, 갑 소유의 토지에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 갑이 공익사업을 위해 그 토지를 지방자치단체에 넘긴다고 합니다. 이 경우 저는 저당권자로서 갑이 받을 보상금에 대해 압류를 할 수 있을까요?

핵심은 '협의취득' vs '수용'

공익사업으로 토지를 취득하는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다. 토지 소유자와 협의해서 취득하는 협의취득과 협의가 안될 경우 강제로 취득하는 수용입니다. 이 두 가지 경우, 근저당권자의 권리 행사 방법이 달라집니다.

1. 협의취득 (토지수용위원회의 협의성립확인 없음)

협의취득은 말 그대로 토지 소유자와 사업시행자가 서로 협의하여 토지를 매매하는 것과 같습니다. 이 경우, 근저당권은 그대로 유지됩니다. 즉, 토지 소유권이 넘어가더라도, 근저당권자는 여전히 그 토지에 대한 근저당권을 주장할 수 있습니다. 따라서 보상금에 대해 직접 압류할 수는 없습니다. (대법원 1981. 5. 26. 선고 80다2109 판결, 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006두7096 판결, 대법원 1996. 2. 13. 선고 95다3510 판결 참조)

2. 수용 또는 협의취득 (토지수용위원회의 협의성립확인 있음)

만약 협의가 이루어지지 않아 수용재결이 되거나, 협의취득을 하더라도 토지수용위원회에 협의성립확인을 받은 경우에는 상황이 달라집니다. 이 경우 근저당권은 소멸되지만, 대신 보상금에 대해 물상대위권을 행사할 수 있습니다. 즉, 보상금을 압류하여 빌려준 돈을 회수할 수 있습니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제47조, 민법 제342조, 제370조 참조, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 등기사무처리지침 등기예규 제1388호 2011. 10. 11. 개정 참조) 다만, 협의 내용에 근저당권자의 권리 보호 사항이 포함되어 있지 않다면, 반드시 보상금에 대한 압류 등의 조치를 취해야 합니다.

결론적으로, 공익사업으로 내 땅이 수용된다면, '협의성립확인'의 유무에 따라 근저당권의 운명이 결정됩니다. 협의성립확인이 없다면 토지에 대한 근저당권은 유지되지만, 협의성립확인이 있다면 근저당권은 소멸하고 보상금에 대해 물상대위권을 행사할 수 있습니다. 따라서 자신의 상황을 정확히 파악하고 그에 맞는 대처를 하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.