공짜 중개도 책임은 있다?! 중개수수료 안 냈다고 손해배상 못 받나요?

부동산 거래, 특히 전월세 계약은 목돈이 오가는 중요한 일이죠. 그래서 공인중개사를 통해 안전하게 계약하려고 하는데요. 만약 지인인 공인중개사가 호의로 '공짜'로 중개를 해준다면 어떨까요? 수수료를 안 냈으니 뭔가 문제가 생겨도 책임을 묻기 어려울까요? 결론부터 말하면 공짜 중개라도 공인중개사의 책임은 있습니다!

오늘은 중개수수료를 지불하지 않은 경우에도 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있는지에 대한 사례를 살펴보겠습니다.

사례:

甲씨는 평소 알고 지내던 공인중개사 乙씨에게 부탁하여 丙씨의 집을 전세로 임차했습니다. 乙씨는 중개수수료를 받지 않았습니다. 그런데 乙씨는 甲씨에게 해당 주택에 선순위 확정일자를 가진 다른 세입자 丁씨가 있다는 사실을 알려주지 않았습니다. 오히려 전세권 설정만 하면 보증금을 전액 보호받을 수 있다고 잘못 설명했습니다. 甲씨는 乙씨의 말만 믿고 계약을 하고 전세권 설정까지 했지만, 집이 경매에 넘어가면서 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 되었습니다. 이 경우 甲씨는 乙씨에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

네, 청구할 수 있습니다.

공인중개사는 중개수수료를 받았는지 여부와 관계없이 성실하게 중개 업무를 수행해야 할 의무가 있습니다. 관련 법률과 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

• 민법 제681조 (수임인의 주의의무): 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.
• 공인중개사법 제29조 (개업공인중개사등의 업무상 행위 등): 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.
• 공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명): 개업공인중개사는 중개의뢰를 받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
• 공인중개사법 제30조 (손해배상책임의 보장): 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

특히, 대법원은 무료 중개의 경우에도 공인중개사의 확인·설명 의무가 면제되지 않는다고 판결했습니다 (대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결). 즉, 중개수수료를 받지 않았더라도 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있다는 것입니다.

또한, 위 사례와 유사하게 선순위 임차인의 존재를 알리지 않아 손해가 발생한 경우 공인중개사의 책임을 인정한 하급심 판례도 있습니다 (서울남부지원 2000. 2. 11. 선고 99가합11831 판결).

따라서, 甲씨는 乙씨에게 중개수수료를 지불하지 않았더라도 乙씨의 잘못된 설명으로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 공짜 중개라고 해서 공인중개사의 책임이 사라지는 것은 아니라는 점, 꼭 기억하세요!