국가가 땅 빌려주고 공공용으로 쓴다고 계약 해지하면 어떤 보상을 해줘야 할까?

국가 소유의 땅을 빌려서 농사를 짓다가, 국가가 공공용으로 쓴다고 계약을 해지하면 어떤 보상을 받을 수 있을까요? 단순 계약 위반으로 보아 손해배상을 받을 수 있을까요, 아니면 법에 정해진 손실보상만 받아야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 국가로부터 땅을 빌려(대부계약) 농사를 짓기로 했습니다. 계약서에는 국가가 공공용으로 땅이 필요하면 계약을 해지할 수 있고, 그 경우 원고의 손해를 배상한다는 조항이 있었습니다. 그런데 국가가 공원 조성 사업을 위해 계약을 해지했습니다. 원고는 농사 준비로 투입한 비용과 앞으로 농사지어 얻을 수익(기대수익)에 대한 손해배상을 청구했습니다.

쟁점

1. 국가가 계약을 해지하고 손해를 배상한다는 약정은 일반적인 계약 위반에 따른 손해배상을 의미하는지, 아니면 법에 정해진 손실보상을 의미하는지?

2. 원고가 받을 수 있는 손해배상 또는 손실보상의 범위는 어디까지인지? (개간비, 기대수익 포함 여부 및 계산 방법)

대법원의 판단

1. 손해배상 약정의 해석: 계약서에 손해배상 약정이 있다고 해서 무조건 일반 계약 위반에 따른 손해배상을 해주는 것은 아닙니다. 국가가 공공용으로 땅을 회수하는 것은 법률(구 국유재산법 제36조 제2항, 제3항)에 따른 적법 행위이기 때문입니다. 따라서 특별한 사정이 없다면, 계약서의 손해배상 약정은 법에서 정한 손실보상액을 민사소송으로 청구할 수 있도록 한 것으로 봐야 합니다. (민법 제105조, 구 국유재산법 제36조 제2항, 제3항, 제47조, 구 국유재산법 시행령 제35조, 제51조)

2. 손실보상의 범위:

   • 개간비: 원고가 농사를 위해 땅을 개간하는 데 쓴 비용은 손실보상 대상에 포함됩니다. 헌법(제23조 제3항)은 정당한 보상을 요구하고 있고, 국유재산법 시행령(제35조 제1호)도 계약 해지 시 시설비 등을 보상하도록 규정하고 있는데, 개간비도 이와 마찬가지로 보호되어야 합니다.
   • 기대수익: 농사를 짓지 못하게 돼 발생한 기대수익 상실도 손실보상 대상입니다. 다만, 잔여 계약기간 전체가 아니라, 대체 토지를 구해 다시 농사를 시작할 수 있을 때까지의 기대수익만 보상받을 수 있습니다. 이 기대수익은 통계자료 등을 참고하여 계산합니다. (구 국유재산법 시행령 제35조 제2호 유추적용)

결론

국가가 공공용으로 땅을 회수하면서 대부계약을 해지한 경우, 계약서에 손해배상 약정이 있더라도 일반적인 계약 위반에 따른 손해배상이 아니라 법에 정해진 손실보상을 받게 됩니다. 손실보상 범위에는 개간비와 대체 토지를 구할 때까지의 기대수익 상실이 포함됩니다.

참조판례: 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다61675 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2011다101483 판결