기준일자: 2024. 08. 15.
국가 소유의 땅이나 건물을 빌려 쓰는 것을 국유재산 대부라고 합니다. 텃밭을 가꾸거나, 사업장을 운영하거나, 심지어 집을 짓기 위해 나라 땅을 빌려 쓸 수도 있죠. 그럼 대부료는 어떻게 계산하고, 또 어떤 규칙들이 있을까요? 지금부터 자세히 알아보겠습니다.
1. 대부료 계산하기
국유재산을 빌리면 매년 대부료를 내야 합니다 (국유재산법 제47조, 제32조제1항). 대부료는 재산가액 x 사용요율로 계산합니다.
재산가액: 토지의 경우 '개별공시지가'를 기준으로 합니다. 만약 개별공시지가가 없다면 '공시지가'를 기준으로 산출합니다 (국유재산법 시행령 제51조, 제29조제2항제1호). 토지 이외의 재산은 감정평가액을 기준으로 하며 3년간 유효합니다. 10㎡ 이하의 작은 건물은 '시가표준액'을 기준으로 합니다 (국유재산법 시행령 제51조, 제29조제2항제2호).
사용요율: 용도에 따라 다릅니다 (국유재산법 제47조, 제32조제1항, 국유재산법 시행령 제51조, 제29조제1항). 예를 들어, 경작용은 1/1,000 이상, 주거용은 2/1,000 이상, 공무원 후생 목적이라면 4/1,000 이상입니다. 자세한 요율은 아래 표를 참고하세요.
| 사용 목적 | 사용요율 |
|---|---|
| 경작, 목축, 어업, 임업 등 | 1/1,000 이상 |
| 주거용 | 2/1,000 이상 |
| 행정 목적, 사회복지사업, 종교단체 고유목적사업 등 | 2.5/1,000 이상 |
| 소상공인, 중소기업 | 3/1,000 이상 |
| 공무원 후생 | 4/1,000 이상 |
경쟁입찰로 빌리는 경우, 첫해 대부료는 최고 입찰가가 되고, 2년차부터는 "(첫해 대부료) x (해당 연도 재산가액) ÷ (입찰 당시 재산가액)"으로 계산합니다 (국유재산법 시행령 제51조, 제29조제6항).
2. 대부보증금 제도
매년 대부료를 내는 대신, 대부보증금을 낼 수도 있습니다 (국유재산법 제47조제2항, 국유재산법 시행령 제51조의2). 이는 일반적인 임대보증금과 비슷한 개념입니다. 계산식은 "대부보증금 = 연간 대부료 ÷ 고시이자율"입니다. 고시이자율은 변동될 수 있으니, 관련 고시를 확인해야 합니다. 대부 계약이 끝나면, 미납된 대부료나 공과금 등을 제외하고 보증금을 돌려받습니다 (국유재산법 제47조제3항). 이 제도는 2012년 1월 1일 이후부터 적용됩니다(국유재산법 부칙 제7조).
3. 대부료 납부와 연체
대부료는 사용 허가일로부터 60일 이내에, 사용 시작 전까지 선납해야 합니다 (국유재산법 시행령 제51조, 제30조제1항 및 제2항). 부득이한 경우에는 납부 기한을 연장받을 수 있습니다 (국유재산법 시행령 제51조, 제30조제2항 단서).
대부료가 50만 원이 넘는다면 최대 12회까지 분할 납부가 가능합니다 (국유재산법 제47조, 제32조제2항, 국유재산법 시행령 제51조, 제30조제5항). 분할 납부 시에는 고시이자율에 따라 이자가 붙습니다. 1,000만 원 이상 분할 납부할 때는 보증금 예치 또는 이행보증조치가 필요합니다 (국유재산법 제47조, 제32조제2항 후단, 국유재산법 시행령 제51조, 제30조제6항).
만약 대부료를 내지 않으면 연체료가 발생합니다 (국유재산법 제73조제1항). 연체료는 연체 기간에 따라 7~10%가 적용됩니다 (국유재산법 시행령 제72조제1항). 최대 5년까지만 부과합니다. 납부 고지 후에도 내지 않으면 독촉을 받게 되고, 결국 국세처럼 강제 징수될 수 있습니다 (국유재산법 제73조제2항).
4. 대부료 감면 및 면제
특정한 경우에는 대부료를 감면받거나 면제받을 수 있습니다.
감면: 국가가 개인의 재산을 점유하고 동시에 그 개인이 국가 재산을 점유하는 상호점유 상황에서는 대부료 감면이 가능합니다 (국유재산법 제47조의2, 국유재산법 시행령 제51조의3).
면제: 지자체나 공공단체가 공용, 공공용, 비영리 공익사업을 위해 국유재산을 빌리는 경우 면제받을 수 있습니다 (국유재산법 제34조제1항, 국유재산법 시행령 제33조, 제32조). 천재지변 등으로 국유재산을 사용하지 못한 기간에 대한 대부료도 면제됩니다 (국유재산법 제34조제2항).
5. 대부료 조정
같은 사람이 같은 국유재산을 1년 넘게 계속 사용하는 경우, 전년도보다 대부료가 크게 오르면 조정을 신청할 수 있습니다. 경작용이나 주거용은 5% 이상, 상가는 5% 또는 9% 이상 오른 경우 조정 가능합니다 (국유재산법 제47조, 제33조, 국유재산법 시행령 제51조, 제29조제1항, 제31조).
6. 과오납금 반환
대부료를 잘못 내서 더 낸 경우, 국가는 과오납금에 이자를 더해 돌려줍니다 (국유재산법 제75조, 국유재산법 시행령 제73조). 이자는 고시이자율을 적용합니다.
국유재산 대부는 관련 법령과 절차가 복잡하므로, 대부 전에 관할 기관에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 이 글이 국유재산 대부를 이해하는 데 도움이 되길 바랍니다.
민사판례
국유지를 빌려 쓰는 사람이 투자해서 땅값을 올렸을 때, 대부료(빌려 쓰는 비용)는 어떻게 계산해야 할까요? 2009년 7월 31일 법이 바뀌면서, 이전과는 달리 투자 후 오른 땅값을 기준으로 대부료를 계산해야 합니다.
민사판례
국유림이나 국유 일반재산을 빌려 쓰는 사람이 자신의 돈으로 땅을 개발해서 가치를 높였더라도, 대부료(빌려 쓰는 비용)는 개발 후 *현재*의 땅값을 기준으로 계산해야 한다.
생활법률
국유재산 대부기간은 용도에 따라 1년~20년(예외적으로 최대 30년)이며, 갱신은 조건 충족 시 1회 가능하고, 갱신 대부료는 법정 산식에 따라 재산정된다.
민사판례
국·공유지를 대부받아 사용하던 사람이 토지를 개발하여 가치를 높인 후, 다른 지자체가 그 땅을 사들여 다시 대부계약을 맺을 경우, 새로운 대부료는 **새로운 대부계약 당시의 토지 가치**를 기준으로 산정해야 한다.
민사판례
국유지를 빌려 쓴 사람이 땅을 개량해서 가치를 높였다면, 그 개량된 가치를 반영해 대부료를 더 내야 할까요? 2009년 7월 31일 이전과 이후, 법 해석이 다릅니다.
생활법률
국유/공유재산 대부기간은 일반적으로 토지·건물 5년, 기타 1년이며, 특정 조건(벤처기업, 지방이전 등)에 따라 최대 20년까지 가능하고, 갱신(수의계약 다수, 경쟁입찰 1회) 및 재난, 지자체 귀책 등 불가피한 사유로 인한 연장이 가능하며, 갱신/연장은 만료 1개월 전까지 신청해야 한다.