오늘은 국유지에 세워진 무허가 건물의 부지 소유권에 대한 흥미로운 이야기를 해볼까 합니다. 흔히 20년간 땅을 점유하면 해당 땅의 소유권을 취득하는 '취득시효'를 생각하시는데요, 국유지 위 무허가 건물의 경우에도 취득시효가 성립될까요? 항상 그렇지는 않습니다. 왜 그럴까요?
20년 점유해도 내 땅이 아닐 수 있다?
일반적으로 땅을 점유하는 사람은 소유 의사를 가지고 있다고 추정합니다 (민법 제197조 제1항). 즉, 20년간 점유하면 내 땅이 된다는 취득시효(민법 제245조 제1항)를 주장할 수 있는 기반이 마련되는 것이죠. 하지만, 이러한 '소유의 의사' 추정은 뒤집힐 수 있습니다.
법원은 점유자가 진정한 소유자라면 하지 않았을 행동이나, 반대로 소유자라면 당연히 했을 행동을 하지 않은 경우 등을 통해 점유자의 소유 의사를 판단합니다. 객관적인 사정을 통해 소유 의사가 없었다고 판단되면, 20년을 점유했더라도 취득시효를 주장할 수 없습니다.
국유지 위 무허가 건물, 함정에 빠지지 마세요!
국유지에 무허가 건물을 지은 경우, 건물은 소유할 수 있지만 땅은 국가 소유입니다. 그렇다면 무허가 건물을 매수한 사람이 오랫동안 점유했다면 땅의 소유권을 주장할 수 있을까요? 이번 사례가 바로 그런 경우입니다.
원고는 국유지 위에 지어진 무허가 건물을 매수했고, 오랜 기간 점유했습니다. 하지만 법원은 원고의 점유를 '자주점유'로 인정하지 않았습니다. 왜냐하면, 원고가 처음부터 땅이 국유지임을 알고 건물만 매수했고, 이후 특정건축물정리에관한특별조치법(제7조 제1호)에 따른 양성화 절차에서도 땅이 국유지임을 전제로 절차를 진행했기 때문입니다. 즉, 원고는 국가의 땅이라는 것을 알면서 점유했기 때문에 소유 의사가 없었다고 본 것입니다.
핵심 정리
참고 판례
국유지 위 무허가 건물과 관련된 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
민사판례
국가 땅에 있는 무허가주택을 사서 20년 이상 점유했더라도, 처음부터 그 땅이 국가 소유인 줄 알고 있었다면 점유 시효를 주장할 수 없다는 판결입니다.
민사판례
국유지를 점유하던 사람이 국가에 불하(토지 매각)를 신청하고, 국가에서 부과한 변상금에 대해 다투지 않고 납부한 사실은, 그 사람이 토지를 마치 자신의 것처럼 소유할 의사로 점유한 것이 아니라, 국가의 소유권을 인정하고 점유했음을 나타내는 증거로 인정되어 취득시효를 주장할 수 없다는 판결입니다.
민사판례
국가 땅을 빌려 쓰던 사람에게서 그 땅을 사서 20년 이상 점유했더라도, 그 점유를 소유 의사를 가지고 한 '자주점유'로 보기 어렵다는 대법원 판결.
민사판례
국가 땅 위에 있는 집을 샀을 때, 그 땅이 국가 소유라는 것을 알고 샀다면, 단지 오래 살았다고 해서 그 땅의 소유권을 주장할 수 없다.
민사판례
20년간 땅을 점유하면 소유권을 취득하는 '취득시효'를 주장하려면 '내 땅'이라고 생각하며 점유해야 하는데 (자주점유), 국유지인 줄 알고 무단으로 점유한 경우에는 자주점유로 인정되지 않아 취득시효를 주장할 수 없다는 판결입니다.
민사판례
무허가 건물이 난립한 국유지에서 건물이나 땅을 사서 점유하더라도, 그 땅이 국유지라는 사실을 알았거나 알 수 있었다면 소유할 의사로 점유한 것으로 인정되지 않아 시효취득을 주장할 수 없다는 판결입니다.