낡은 우리 동네, 새롭게 바꿔요! 재개발·재건축 사업시행계획 완벽 해부!

우리가 사는 동네가 낡고 불편해졌을 때, 재개발이나 재건축을 통해 쾌적하고 편리한 주거 환경으로 바꿀 수 있습니다. 하지만 이 과정은 복잡하고 어려워 보이죠? 특히 사업시행계획은 사업의 핵심이라고 할 수 있는데, 도대체 뭘 어떻게 준비해야 하는 걸까요? 걱정 마세요! 이 글에서 쉽고 자세하게 설명해 드릴게요.

사업시행계획, 왜 중요할까요?

사업시행계획은 말 그대로 재개발·재건축 사업을 어떻게 진행할지 구체적인 내용을 담은 설계도입니다. 이 계획을 통해 사업의 목표, 기간, 예산, 주민 이주 대책 등을 명확히 정하고, 투명하고 효율적으로 사업을 진행할 수 있습니다. 관할 시청이나 구청의 인가를 받아야만 사업을 시작할 수 있기 때문에 꼼꼼한 작성이 필수입니다! (도시 및 주거환경정비법 제52조 제1항)

사업시행계획서에는 무엇이 들어갈까요?

사업시행계획서는 매우 다양한 내용을 포함하고 있습니다. 크게 필수적인 내용과 지자체 조례로 정하는 내용으로 나눌 수 있어요.

1. 필수적인 내용 (도시 및 주거환경정비법 제52조 제1항 및 시행령 제47조 제2항)

• 토지이용계획: 새롭게 지어질 건물들의 배치 계획을 포함하여 땅을 어떻게 사용할지에 대한 계획입니다.
• 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획: 도로, 공원, 주차장 등의 기반시설과 주민센터, 도서관 등 공동이용시설 설치 계획입니다.
• 주민이주대책: 임시거주시설을 포함하여, 기존 주민들의 이주를 위한 구체적인 계획입니다.
• 세입자 주거 및 이주 대책: 세입자들을 위한 주거 지원 및 이주 계획을 별도로 마련해야 합니다.
• 범죄예방대책: 사업 기간 동안 가로등, CCTV 설치 등 범죄 예방을 위한 계획입니다.
• 임대주택 건설계획: 법에 따라 일정 비율의 임대주택을 건설해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제10조)
• 국민주택규모 주택 건설계획: 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 주택 건설 계획입니다. (도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항, 주택법 제2조 제6호 전단)
• (필요시) 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택 건설계획: 필요한 경우에 한해 포함합니다.
• 건축계획: 건물의 높이, 용적률 등 건축 관련 계획입니다.
• 폐기물 처리계획: 사업 과정에서 발생하는 폐기물 처리 계획입니다.
• (필요시) 교육환경 보호계획: 정비구역 200m 이내에 학교가 있는 경우, 교육환경 보호 계획을 수립해야 합니다.
• 정비사업비: 사업에 필요한 총 비용을 산출합니다.

2. 지자체 조례로 정하는 내용 (도시 및 주거환경정비법 제52조 제1항)

각 지자체 조례에 따라 사업 종류, 명칭, 시행기간, 정비구역 위치 및 면적, 사업시행자 정보, 설계도서, 자금계획, 개·보수 계획, 철거 대상 건축물 명세, 토지·건축물 소유자 정보, 공동구 설치, 폐지되는 정비기반시설 관련 정보, 무상 양여 국·공유지 정보, 빗물처리계획, 철거계획서, 상가세입자 우선 분양 등에 관한 사항을 사업시행계획서에 포함해야 할 수 있습니다. 자세한 내용은 해당 지자체 조례를 확인해야 합니다.

3. 사업시행계획인가 전 절차

사업시행계획인가를 받기 전에는 총회 의결 (도시 및 주거환경정비법 제50조 제5항 본문, 제45조) 과 토지등소유자 동의 (도시 및 주거환경정비법 제50조 제6항 본문, 제2조 제9호) 절차를 거쳐야 합니다. 사업시행자가 조합인 경우 조합원의 동의를, 토지등소유자가 사업시행자인 경우 토지등소유자의 동의를 받아야 합니다. 동의율은 사업 유형과 사업시행자에 따라 다르므로 법령을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

4. 용적률 완화 및 국민주택 건설 (도시 및 주거환경정비법 제54조, 제55조)

일정 요건을 충족하는 재개발사업의 경우, 정비계획보다 높은 용적률을 적용받을 수 있습니다. 다만, 늘어난 용적률의 일정 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하고, 이를 공공기관에 공급해야 합니다.

5. 일부 건축물 존치 또는 리모델링 (도시 및 주거환경정비법 제58조)

일부 건축물을 존치하거나 리모델링하는 경우, 관련 소유자의 동의를 얻어 사업시행계획서에 반영할 수 있습니다.

이처럼 사업시행계획은 재개발·재건축 사업의 성패를 좌우하는 중요한 과정입니다. 관련 법령과 지자체 조례를 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받아 철저하게 준비하는 것이 성공적인 사업 추진의 첫걸음입니다!