땅 면적이 등기보다 넓고, 지분등기로 일부만 산 경우, 내 땅 맞을까?

부동산 거래, 특히 땅을 사고팔 때는 면적 확인이 필수죠. 등기부와 실제 면적이 다르거나, 지분으로만 등기했을 때 문제가 생길 수 있습니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 이런 상황에서의 땅 소유권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 등기보다 땅이 넓다면?

땅을 샀는데, 등기부에 적힌 면적보다 실제 땅이 훨씬 넓다면 어떨까요? 혹시 횡재한 걸까요? 대법원은 "글쎄요..."라고 말합니다.

보통 땅을 살 때는 등기부등본이나 지적공부를 통해 면적을 확인하고 계약하죠. 만약 실제 면적이 등기부보다 훨씬 크다면, 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 그 차이를 알고 있었고, 초과 부분은 단순히 사용할 권리만 샀다고 보는 것이 합리적이라는 게 대법원의 입장입니다. (대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결) 즉, 초과 부분에 대한 소유권까지 주장하기는 어렵다는 뜻입니다. (민법 제197조 제1항, 제245조 제1항, 제563조)

2. 지분등기로 땅 일부만 샀다면?

땅 전체가 아닌 특정 부분만 사면서, 등기부에는 전체 땅의 일부 지분에 대한 소유권만 등기한 경우도 있습니다. 예를 들어, 100평 땅 중 20평만 사면서 1/5 지분에 대한 등기만 한 경우죠. 이때 내가 산 20평을 20년 이상 점유했다면, 점유취득시효를 통해 소유권을 주장할 수 있을까요?

대법원은 이 경우에도 점유취득시효를 인정하지 않습니다. (대법원 2001. 4. 13. 선고 99다62036, 62043 판결) 땅 일부를 샀지만 등기는 지분으로 되어 있기 때문에, 내가 점유하는 부분도 결국 '내 지분에 해당하는 땅'을 점유하는 것으로 보기 때문입니다. 자기 땅을 점유하는 것은 점유취득시효의 요건인 '타인의 땅을 점유'하는 것에 해당하지 않으므로 시효취득을 주장할 수 없습니다. (민법 제197조 제1항, 제245조 제1항)

3. 구분소유적 공유관계에서의 땅 처분

여러 사람이 땅을 공유하면서, 각자 특정 부분을 구분하여 사용하는 경우가 있습니다. 이런 '구분소유적 공유관계'에서는 각자 자기가 사용하는 부분을 단독으로 처분하고, 그에 해당하는 지분을 자유롭게 이전할 수 있습니다. (대법원 1968. 4. 16. 선고 67다1847 판결, 대법원 1992. 5. 26. 선고 91다27952 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다42460, 42477 판결) 즉, 다른 공유자의 동의 없이도 내가 사용하는 부분을 팔 수 있다는 것입니다. (민법 제103조, 제262조)

땅 거래는 복잡하고, 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 등기부와 실제 면적을 꼼꼼히 확인하고, 지분등기의 의미를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.