내 건물 전세, 땅 주인이 갑자기 나가라고 하면? 🤔

내가 전세 사는 건물이 땅 주인 소유의 땅 위에 있다면? 만약 땅 주인이 건물 주인에게 갑자기 나가라고 하면 내 전세는 어떻게 될까요? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 다행히 법은 이런 경우 세입자를 보호하는 장치를 마련해두고 있습니다. 자세히 알아볼까요?

사례를 통해 이해해 봐요!

철수(甲)는 영희(乙) 소유의 땅(A토지)을 빌려 그 위에 건물을 지었습니다. 그리고 민호(丙)는 철수 소유의 건물에 전세로 들어왔습니다. 그런데 갑자기 영희가 철수에게 땅을 비워달라고 합니다. 이때 민호는 어떻게 해야 할까요? 쫓겨나야 할까요?

걱정 마세요! 법이 당신을 보호합니다.

민법 제304조 제1항은 "타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다"라고 규정하고 있습니다.

무슨 말이냐고요? 쉽게 말해, 건물이 남의 땅 위에 있고, 건물 주인이 그 땅을 빌려서(임차권) 사용하고 있는 경우, 건물에 설정된 전세권은 땅에 대한 임차권에도 효력을 미친다는 뜻입니다. 즉, 민호의 전세권은 철수의 A토지 임차권에도 영향을 준다는 거죠.

더 나아가 민법 제304조 제2항은 "전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다"라고 규정합니다.

즉, 건물 주인(철수)은 전세권자(민호)의 동의 없이 땅 주인(영희)과의 임대차 계약을 해지할 수 없다는 것입니다. 영희가 철수에게 나가라고 해도, 민호가 동의하지 않으면 철수는 나갈 수 없고, 따라서 민호의 전세권도 보호받게 됩니다.

우리 사례에 적용해 보면?

민호는 전세권자로서 철수의 A토지 임차권에도 자신의 전세권 효력이 미침을 주장할 수 있습니다. 따라서 영희가 철수에게 땅을 비워달라고 하더라도, 민호가 동의하지 않으면 민호는 계속해서 그 집에 살 수 있습니다. 영희는 민호의 전세권이 끝날 때까지 기다려야 합니다.

결론: 남의 땅 위에 있는 건물에 전세로 들어가는 경우에도 법은 전세권자를 보호하고 있습니다. 땅 주인이 건물 주인에게 나가라고 한다고 해서 덜컥 겁먹을 필요는 없습니다. 법적으로 보장된 자신의 권리를 잘 알고 당당하게 대처하세요!