내 땅에 남의 집?! 세입자도 나가라고 할 수 있을까?

이웃집 담벼락이 내 땅을 조금 침범했다는 이야기는 들어봤어도, 내 땅에 통째로 남의 집이 지어져 있다면 어떨까요? 상상만 해도 황당한 일이지만, 현실에서도 종종 발생하는 문제입니다. 더 복잡한 문제는 그 무단으로 지어진 집에 세입자가 살고 있는 경우입니다. 세입자는 정당하게 임대차 계약을 맺고 살고 있는데, 땅 주인이 갑자기 나가라고 하면 어떻게 될까요? 세입자는 보호받을 수 있을까요?

사례를 통해 알아보겠습니다.

땅 주인인 철수(甲)는 자신의 땅(A토지)에 영희(乙)가 허락도 없이 집을 짓고 살고 있는 것을 발견했습니다. 게다가 영희는 그 집을 민수(丙)에게 세를 줬고, 민수는 아무것도 모른 채 살고 있었습니다. 민수는 적법한 절차를 거쳐 전입신고도 하고 확정일자도 받아 대항력 있는 임차인이 되었습니다. 이런 상황에서 철수는 민수에게도 집에서 나가라고 할 수 있을까요? 민수는 자신의 대항력을 주장하며 버틸 수 있을까요?

안타깝게도, 민수는 철수에게 대항할 수 없습니다.

대법원은 이와 유사한 사례에서 임차인의 대항력은 건물에 대한 것이지 토지에 대한 것이 아니라고 판단했습니다. 즉, 민수는 영희에게는 대항력을 주장할 수 있지만, 땅 주인인 철수에게는 대항할 수 없다는 것입니다. 비록 민수가 적법한 임차인이라 하더라도, 그 집이 불법적으로 지어진 건물이라면 토지 소유자인 철수의 권리를 침해하고 있는 것이기 때문입니다. 철수는 자신의 땅을 되찾기 위해 영희에게 건물 철거 및 토지 인도를 요구할 수 있고, 이 과정에서 민수에게도 집에서 나갈 것을 요구할 수 있습니다.

(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결)

결론적으로, 내 땅에 무단으로 지어진 건물에 살고 있는 세입자라도, 토지 소유자에게는 대항력을 주장할 수 없습니다. 이러한 상황을 예방하기 위해서는 임대차 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 해당 건물이 적법하게 지어진 건물인지, 임대인이 실제 건물 소유주와 동일 인물인지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 토지 소유자 역시 자신의 땅에 무단 건축물이 지어지지 않도록 주의를 기울여야 합니다.