내 돈 돌려받으려면? 공동근저당, 두 번 받을 수 있을까?

돈을 빌려주고 떼일까 봐 걱정하는 분들 많으시죠? 빌려준 돈을 확실히 돌려받기 위해 부동산에 근저당을 설정하는 경우가 많은데요. 만약 돈을 빌린 사람이 여러 부동산에 공동근저당을 설정했다면 어떻게 될까요? 한 곳에서 돈을 다 받았다면 다른 부동산에서도 또 받을 수 있을까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

공동근저당이란 무엇일까요?

공동근저당이란 여러 개의 부동산을 하나의 채권을 담보하기 위해 설정하는 근저당권을 말합니다. 예를 들어 갑이 을에게 돈을 빌리면서 갑 소유의 토지와 건물 모두에 근저당을 설정했다면, 이것이 바로 공동근저당입니다. 이 경우 을은 토지나 건물 어느 쪽이든 경매를 통해 돈을 회수할 수 있습니다.

사례를 통해 알아보자!

갑은 을에게 돈을 빌리고 자신의 토지와 건물에 공동근저당을 설정했습니다. 그런데 갑의 다른 채권자 병이 갑의 토지에 대해 경매를 신청했고, 을은 이 경매에서 근저당권에 따른 최고액을 모두 배당받았습니다. 하지만 을이 갑에게 빌려준 돈이 아직 남아있는 상황입니다. 이때 을은 건물 경매에서도 남은 돈을 받을 수 있을까요?

정답은 NO!

대법원은 이러한 경우 중복 배당을 인정하지 않습니다. (대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다68012 판결) 즉, 한 부동산의 경매에서 근저당권의 최고액을 모두 배당받았다면, 다른 부동산 경매에서는 더 이상 배당을 받을 수 없습니다.

판례의 핵심은 공동근저당권자가 경매를 직접 신청했는지 아니면 제3자의 신청에 참여했는지는 중요하지 않다는 것입니다. 어떤 경로로든 한 부동산에서 최고액을 배당받았다면 다른 부동산에서는 중복 배당을 받을 수 없다는 원칙입니다.

우리 사례에서 을은 토지 경매에서 이미 근저당권의 최고액을 모두 받았기 때문에, 건물 경매에서는 더 이상 배당을 받을 수 없습니다. 비록 갑에게 빌려준 돈이 남아있더라도 말이죠.

결론

공동근저당은 여러 부동산을 담보로 잡기 때문에 채권자에게 유리한 제도처럼 보일 수 있습니다. 하지만 한 부동산에서 최고액을 배당받으면 다른 부동산에서 중복 배당을 받을 수 없다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 따라서 돈을 빌려줄 때는 채무자의 상황을 꼼꼼히 파악하고, 필요하다면 다른 담보를 추가로 설정하는 등의 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.