한 부동산에서 이미 배당받았다면, 다른 부동산에서 또 배당받을 수 있을까? - 공동근저당권의 이시배당 문제

부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우, 돈을 빌려주는 사람(채권자)은 돈을 돌려받지 못할 경우를 대비해 해당 부동산에 근저당권을 설정합니다. 만약 돈을 빌린 사람(채무자)이 여러 개의 부동산을 담보로 제공하고 하나의 근저당권을 설정했다면, 이를 공동근저당이라고 합니다. 이때 설정된 근저당권은 공동근저당권이 되고, 담보로 제공된 부동산들은 모두 공동으로 그 채무를 책임지게 됩니다.

그런데 만약 여러 개의 담보 부동산 중 일부가 먼저 경매 등으로 팔려서 채권자가 돈을 일부 배당받았다면, 나머지 부동산에서도 처음 설정한 채권최고액만큼 또 돈을 받을 수 있을까요? 이를 이시배당이라고 하는데, 최근 대법원 판례는 이에 대해 **"안된다"**고 판결했습니다.

핵심 내용:

공동근저당권자가 담보 부동산 중 일부를 먼저 처분하여 돈을 배당받았다면, 나머지 부동산에서는 처음 설정한 채권최고액에서 이미 배당받은 금액을 뺀 나머지 금액만큼만 배당받을 수 있습니다. 이미 배당받은 금액만큼 채권이 소멸한 것으로 보기 때문입니다.

사례:

A씨는 B은행에서 돈을 빌리면서 자신의 부동산 2개(X, Y)를 담보로 제공하고, 채권최고액 1억 원의 공동근저당권을 설정했습니다. 이후 A씨가 빚을 갚지 못하자, B은행은 X 부동산을 경매에 넣어 4천만 원을 배당받았습니다. 그 후 Y 부동산도 경매에 넘어갔는데, 이때 B은행은 남은 6천만 원만 배당받을 수 있고, 처음 설정한 채권최고액인 1억 원을 다 받을 수는 없습니다.

왜 이런 판결이 나왔을까?

• 후순위권리자 보호: 만약 공동근저당권자가 각 부동산마다 채권최고액만큼 계속 배당받을 수 있다면, 후순위 근저당권자 등 다른 채권자들은 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다.
• 물상보증인 보호: 다른 사람의 빚을 위해 자신의 부동산을 담보로 제공하는 물상보증인의 경우, 예상보다 훨씬 큰 손해를 볼 수 있습니다.
• 동시배당과의 형평성: 만약 모든 담보 부동산이 동시에 경매되는 동시배당의 경우, 채권자는 채권최고액을 넘어 배당받을 수 없습니다. 이시배당의 경우에도 동일한 원칙을 적용해야 형평성에 맞습니다.

관련 법 조항 및 판례:

• 민법 제357조 (근저당권의 효력)
• 민법 제368조 (공동저당)
• 대법원 2006. 10. 27. 선고 2005다14502 판결
• 대법원 2009. 12. 10. 선고 2008다72318 판결 (변경)
• 대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다68012 판결
• 대법원 2014. 4. 10. 선고 2013다36040 판결
• 대법원 2017. 9. 21. 선고 2015다50637 판결

이번 판례는 공동근저당에 대한 중요한 기준을 제시한 것으로, 부동산 거래에 참여하는 당사자들은 이를 숙지하고 자신의 권리를 보호해야 합니다. 특히 후순위 근저당권 설정을 고려하는 사람이나 물상보증을 서는 사람은 더욱 주의를 기울여야 합니다.