친구나 지인에게 돈을 빌려줄 때, 혹시 모를 상황에 대비해 담보를 설정하는 경우가 있습니다. 부동산을 담보로 제공받을 때는 보통 근저당권 설정을 하게 되는데요. 만약 두 사람이 함께 돈을 빌려주는 경우, 각자 빌려준 금액만큼 따로따로 근저당을 설정할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 안 됩니다.
예를 들어, 갑과 을이 함께 병에게 돈을 빌려주고 병 소유의 부동산에 근저당을 설정한다고 가정해봅시다. 갑이 1억, 을이 5천만 원을 빌려줬다고 해서 각각 1억, 5천만 원에 대한 근저당을 따로 설정할 수는 없습니다. 비록 돈을 빌려준 사람이 여럿이라도, 근저당은 하나로 설정해야 합니다.
이는 근저당의 특성 때문인데요. 근저당은 장래에 발생할 수 있는 채권까지 담보하기 위해 설정하는 제도입니다. 예를 들어 사업 자금을 빌려줄 때, 이자나 지연손해금 등 미래에 발생할 채권까지 고려하여 채권최고액을 정하고 근저당을 설정합니다. 이러한 특성상 여러 사람이 각자의 채권최고액을 정해서 따로 근저당을 설정하게 되면, 채무자가 빚을 갚지 못했을 때 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 법적으로는 여러 채권자가 하나의 채권최고액을 정하고 단일한 근저당권을 설정하도록 규정하고 있습니다.
민법 제357조 (공동저당) 여러 채권자가 한 채무자에 대하여 채권을 가지고 있는 경우에는 그 채권자는 공동으로 저당권을 설정할 수 있다.
대법원 2002. 1. 25. 선고 2000다55517 판결 동일한 채무자에 대한 장래의 불특정채권을 담보하기 위하여 동일한 부동산에 여러 사람을 공동근저당권자로 하는 하나의 근저당권설정계약을 체결한 경우에 그 각 채권자별로 채권최고액을 구분하여 등기할 수 없고, 오직 하나의 채권최고액만을 등기할 수 있다.
위 판례에서도 알 수 있듯이, 여러 채권자가 있다 하더라도 하나의 부동산에는 하나의 채권최고액을 가진 단일 근저당만 설정할 수 있습니다.
갑과 을처럼 여러 사람이 함께 돈을 빌려주고 근저당을 설정할 때는, 빌려준 돈의 비율대로 내부적인 계약을 맺는 것이 좋습니다. 예를 들어, 갑과 을이 각각 1억, 5천만 원을 빌려주고 총 1억 5천만 원에 대한 근저당을 설정했다면, 나중에 경매 등을 통해 돈을 회수할 때 1억 5천만 원의 2/3는 갑이, 1/3은 을이 가져가도록 미리 약정하는 것입니다. 이러한 내부 계약은 법적으로 보호받을 수 있기 때문에, 나중에 분쟁이 발생하더라도 원활하게 해결할 수 있습니다.
돈을 빌려줄 때는 근저당 설정과 관련된 법적 절차를 정확히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다. 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
상담사례
공동근저당 설정된 여러 부동산 중 하나의 경매로 채권 전액 회수 시, 다른 부동산 경매에서는 중복 배당 불가능.
상담사례
건물과 그 건물 일부 전세권에 같은 채권으로 이중 근저당 설정 시, 공동담보등기 여부와 관계없이 공동근저당으로 인정되어 채권자는 건물과 전세권 모두에서 채권최고액 범위까지 회수 가능하다.
민사판례
돈을 빌려준 사람(채권자)이 아닌 제3자가 근저당권자로 등기된 경우에도, 특정 조건을 만족하면 해당 근저당권은 유효합니다.
상담사례
공동소유 땅에 근저당 설정 후 분할 시, 현물분할(땅 분할) 또는 대금분할(경매 후 배분)을 통해 공평하게 나누어야 하며, 근저당 등의 요소로 공평한 분할이 어려울 경우 대금분할이 적합할 수 있다.
민사판례
하나의 빚을 갚기 위해 여러 개의 근저당을 설정한 경우, 등기부에 공동근저당이라고 명시하지 않았더라도 공동근저당으로 인정될 수 있습니다. 또한, 계약 해제 전에 권리를 취득한 제3자는 계약 해제의 영향을 받지 않습니다.
민사판례
돈을 빌려준 사람(실질적 채권자)과 다른 사람(명의상 채권자) 사이에 묵시적인 약정이 있었다면, 돈을 빌린 사람은 돈을 빌려준 사람이나 명의상 채권자 누구에게든 돈을 갚을 수 있고, 명의상 채권자 앞으로 설정된 근저당권도 유효합니다.