집을 사는 건 인생에서 가장 큰일 중 하나죠. 내 집 마련의 꿈을 이루고 뿌듯한 마음에 정원을 가꾸려고 땅을 살펴보다가 깜짝 놀라는 경우가 있습니다. 등기부등본에 적힌 땅 면적보다 훨씬 넓은 땅을 사용하고 있었던 거죠! "횡재했다!"라고 생각하실 수도 있지만, 잠깐! 함정이 숨어 있을 수 있습니다. 내 땅이라고 믿고 오랫동안 사용했다고 해서 진짜 내 땅이 되는 것은 아니거든요. 자칫하면 땅 주인에게 부당이득반환청구를 당할 수도 있습니다.
자주점유 vs. 타주점유
땅의 소유권을 주장하려면 '자주점유'를 해야 합니다. 자주점유란 소유의 의사를 가지고 점유하는 것을 말합니다. 반대로, 타주점유는 소유의 의사 없이, 예를 들어 빌린 땅처럼 남의 땅인 줄 알고 점유하는 것을 말합니다. 자주점유를 오랫동안 하면 시효취득을 통해 땅의 소유권을 얻을 수 있지만, 타주점유는 아무리 오래 점유해도 소유권을 얻을 수 없습니다.
내 땅인 줄 알고 점유했는데 왜 타주점유?
매수한 건물 부지의 면적이 등기부등본에 적힌 면적보다 훨씬 크다면, 먼저 계약 당사자들이 그 사실을 알고 있었는지가 중요합니다. 만약 땅의 실제 면적이 등기부등본보다 훨씬 크다는 사실을 매수인과 매도인 모두 알고 있었고, 매도인이 초과 부분에 대한 소유권을 이전해주겠다는 특별한 약속을 하지 않았다면, 그 초과 부분은 단순히 사용할 권리(점용권)만 산 것으로 봅니다. 즉, 토지 자체를 산 것이 아니기 때문에 점유는 타주점유에 해당하게 됩니다.
대법원 판례(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결)를 보면, 인도받은 땅의 면적이 등기부상 면적의 두 배에 달했음에도 그 점유를 타주점유로 판단한 사례가 있습니다. 즉, 등기부상 면적보다 훨씬 넓은 땅을 점유하고 있다고 해서 무조건 내 땅이라고 생각하면 안 된다는 것입니다. 특히 등기부상 면적의 두 배에 달할 정도로 차이가 크다면, 자주점유로 인정받기 어려울 가능성이 높습니다.
등기부 확인은 필수!
부동산 거래 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 실제 면적과 일치하는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 만약 차이가 있다면, 매도인과 정확한 경계 및 소유권에 대해 명확히 협의하고 계약서에 명시해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다. '내 땅인 줄 알았는데...'라는 낭패를 보지 않으려면 등기부 확인은 필수입니다!
민사판례
토지를 매매하거나 증여받을 때, 실제 점유 면적이 등기부 등 공적 장부에 기재된 면적보다 훨씬 넓다면, 초과 부분에 대한 점유는 소유 의사가 없는 타주점유로 추정된다. 단순히 토지 매매 계약이 무효라는 사실만으로는 자주점유 추정이 뒤집히지 않는다.
일반행정판례
등기된 면적보다 실제 면적이 훨씬 넓은 땅을 사서 점유할 경우, 등기부에 없는 넓은 부분의 땅에 대한 점유는 원칙적으로 '타주점유'(남의 땅을 점유하는 것)로 본다.
민사판례
땅을 살 때 실제 면적이 등기부에 적힌 면적보다 훨씬 넓다면, 그 초과 부분은 원래 주인의 땅일 가능성이 높습니다. 단순히 오랜 기간 점유했다고 해서 내 땅이 되는 것은 아닙니다.
민사판례
등기부에 적힌 면적보다 실제로 점유하는 땅이 훨씬 넓을 경우, 그 초과 부분에 대한 점유는 단순한 착오가 아닌 이상 '내 땅'이라고 주장하기 어렵다는 판례입니다.
민사판례
토지 일부를 사면서 편의상 전체 지분으로 등기를 했는데, 실제 점유 면적이 등기부상 지분보다 훨씬 넓다면, 그 초과 부분은 단순한 점용으로 취급되어 시효취득이 인정되지 않습니다.
민사판례
등기된 면적보다 훨씬 넓은 땅을 사서 오랫동안 점유했더라도, 등기 외 면적이 '상당히' 넓다면 그 부분에 대한 점유는 '남의 땅인 줄 알고 점유하는 것'으로 본다는 판례입니다. 따라서 점유취득시효(20년간 점유하면 소유권 취득)를 주장하기 어렵습니다.