내 보증인 집까지 압류당할 수 있나요? - 공동저당과 후순위저당권자의 대위

돈을 빌릴 때, 채무자 소유의 부동산 외에 다른 사람(물상보증인)의 부동산까지 담보로 제공하는 경우가 있습니다. 이처럼 여러 부동산에 대해 하나의 저당권을 설정하는 것을 공동저당이라고 합니다. 만약 돈을 빌린 사람이 빚을 갚지 못하면, 채권자는 공동저당에 포함된 모든 부동산을 압류하여 경매를 진행할 수 있습니다.

그런데 만약 채무자 소유의 부동산에 다른 저당권(후순위저당권)이 설정되어 있다면 어떻게 될까요? 예를 들어, 철수가 은행에서 돈을 빌리면서 자신의 집과 보증인 영희의 집을 담보로 제공했다고 가정해봅시다 (1순위 공동저당). 그 후 철수는 다른 금융기관에서 추가로 돈을 빌리면서 자신의 집을 담보로 제공했습니다 (2순위 저당).

이 경우, 철수가 빚을 갚지 못하면 1순위 채권자인 은행은 철수의 집과 영희의 집 둘 다 경매에 넘길 수 있습니다. 만약 철수의 집만 경매해서 빚을 모두 회수했다면, 영희의 집은 경매에서 제외될 것입니다.

여기서 2순위 채권자는 "철수의 집만 경매해서는 내 돈을 받을 수 없으니, 1순위 채권자가 받아간 만큼 영희의 집에 대해서도 권리를 행사하겠다!"라고 주장할 수 있을까요? 바로 이 부분이 이번 판례의 핵심입니다.

대법원은 후순위저당권자는 1순위 공동저당권자를 대위하여 물상보증인의 부동산에 대해 저당권을 행사할 수 없다고 판결했습니다 (1994.5.10. 선고 93다25417 판결). 즉, 2순위 채권자는 영희의 집에 대해서는 아무런 권리를 주장할 수 없습니다. 1순위 채권자가 철수의 집만 경매해서 돈을 다 받았다면, 2순위 채권자는 자신의 돈을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

이 판례는 민법 제368조 제2항 후단에 근거하고 있습니다. 이 조항은 공동저당의 목적인 여러 부동산 중 일부가 경매되어 변제가 이루어진 경우, 후순위저당권자는 다른 부동산에 대해 대위권을 행사할 수 없다고 규정하고 있습니다. 또한 **민법 제481조(물상보증인의 구상권)**와 관련하여 물상보증인의 부담을 최소화하려는 의도도 담겨 있습니다.

즉, 보증을 서준 사람의 부담을 줄이기 위해, 후순위저당권자가 보증인의 재산에까지 손을 댈 수 없도록 제한한 것입니다. 물상보증은 채무자의 빚을 대신 갚아야 하는 큰 부담을 지는 행위이므로, 법은 물상보증인을 보호하기 위한 여러 장치를 마련하고 있습니다. 이번 판례 역시 그러한 맥락에서 이해할 수 있습니다.