내가 돈을 빌려주고 담보로 잡은 부동산, 나중에 그 부동산을 산 사람이 세금을 안 내서 압류되면 어떡하죠? 내 돈은 돌려받을 수 있을까요? 많은 분들이 궁금해하시는 이 문제, 오늘 속 시원하게 풀어드립니다!
사례:
철수(甲)는 영희(乙)에게 1억 원을 빌리면서, 자신 소유의 아파트(A부동산)에 1억 2천만 원의 근저당권을 설정해주었습니다. 그 후 아파트는 민수(丙)에게 팔렸는데, 알고 보니 민수는 상당한 금액의 국세를 체납하고 있었습니다. 만약 민수의 체납 세금 때문에 아파트가 경매에 넘어간다면, 영희는 민수의 체납 세금보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있을까요? (철수는 체납 세금이 전혀 없습니다.)
결론: 영희는 민수의 체납 세금보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다!
이유:
국세든 지방세든, 세금은 원칙적으로 다른 빚보다 먼저 징수됩니다. 그런데 예외적으로, 세금보다 먼저 변제받을 수 있는 빚이 있습니다. 바로 "당해세"가 아닌 조세채권에 우선하는 근저당권입니다.
무슨 말인지 어려우시죠? 쉽게 설명드리겠습니다.
당해세: 쉽게 말해, 해당 부동산에 직접 부과된 세금입니다. 예를 들어 재산세, 종합부동산세 등이 여기에 해당합니다. 당해세는 근저당권보다 우선해서 징수됩니다.
당해세가 아닌 조세채권: 부동산 자체에 부과된 세금이 아니라, 부동산 소유자에게 개인적으로 부과된 세금입니다. 예를 들어 소득세, 부가가치세 등이 여기에 해당합니다.
자, 이제 다시 우리 사례로 돌아가 볼까요?
민수가 체납한 국세는 민수 개인에게 부과된 세금이므로 당해세가 아닙니다. 그리고 중요한 것은, 근저당권 설정 당시, 부동산 소유자였던 철수에게는 체납 세금이 없었다는 점입니다.
대법원은 이런 경우, 나중에 부동산을 산 사람(민수)에게 체납 세금이 있더라도, 처음 근저당권을 설정할 당시 부동산 소유자(철수)에게 체납 세금이 없었다면, 근저당권자(영희)는 체납 세금보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있다고 판결했습니다. (대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카8385 판결)
관련 법 조항: 지방세법 제31조 제2항 제3호 (국세기본법 제35조 제1항 제3호도 유사한 내용을 규정하고 있습니다.)
즉, 영희는 민수의 체납 세금과 상관없이, 근저당권에 따라 1억 2천만 원까지 배당받을 수 있습니다.
부동산 거래, 특히 돈을 빌려주고 근저당권을 설정하는 경우에는 이러한 법적 지식을 알아두는 것이 중요합니다. 자신의 권리를 제대로 보호하기 위해 꼼꼼하게 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
민사판례
부동산에 저당권이 설정된 후, 그 부동산을 다른 사람이 사들였는데, 새 주인이 지방세를 내지 않았다면, 지방자치단체는 체납된 지방세를 이유로 저당권보다 먼저 돈을 받아갈 수 없다는 판결입니다.
세무판례
세금 체납으로 압류된 부동산을 매각한 후 남은 돈을 배분할 때, 담보권자(예: 저당권자)의 권리가 우선시되며, 세무서가 담보권자의 배분 신청을 함부로 거부할 수 없다는 판결입니다. 국세청 내부 지침인 기본통칙은 법적 효력이 없다는 점도 확인되었습니다.
민사판례
부동산을 담보로 돈을 빌려준 사람(근저당권자)과 세금을 징수하는 지자체 중 누가 먼저 돈을 받아가는지(우선순위)를 정할 때, 취득세를 적게 신고했더라도 세금 고지서가 발송된 날짜를 기준으로 판단해야 한다는 판결입니다.
민사판례
세금을 체납한 사람이 여러 부동산을 소유하고 있을 때, 세무서는 체납 세금을 징수하기 위해 어떤 부동산부터 압류해야 할 의무는 없다. 즉, 세무서는 체납자의 모든 재산에서 세금을 징수할 수 있으며, 특정 부동산에 대한 세금을 꼭 그 부동산에서만 징수해야 하는 것은 아니다.
상담사례
동일 거래로 발생한 다수 근저당 설정 시 경매대금 배분은 설정 순서가 아닌 민법에 따른 변제 충당 순서(채무자→채권자→이자→변제기)를 따른다.
민사판례
저당 잡힌 부동산을 다른 사람에게 팔았을 때, 새로운 소유자(양수인)에게 부과된 세금이 기존 저당권보다 우선할 수 없다는 판결입니다. 저당 설정 당시의 채무자에게 체납 세금이 없다면, 양수인의 세금이 '당해세'라거나 '선순위 세금'이라도 저당권보다 앞설 수 없습니다.