건물과 전세권에 설정된 근저당, 하나로 묶어 볼 수 있을까?

부동산 담보대출, 특히 건물을 담보로 대출받을 때 전세권 설정 여부에 따라 여러 근저당권이 얽히는 경우가 종종 있습니다. 이번 포스팅에서는 건물과 그 건물 일부에 대한 전세권에 각각 설정된 근저당권이 어떤 관계에 있는지, 그리고 계약 해지 시 제3자의 권리는 어떻게 되는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

여러 개의 근저당권, 하나의 빚을 위해 설정되었다면?

한 사람이 같은 빚을 갚기 위해 여러 개의 재산에 근저당권을 설정하는 경우가 있습니다. 예를 들어 건물과 그 건물 일부에 대한 전세권에 각각 근저당권을 설정하는 경우처럼 말이죠. 이때 등기부등본에 '공동근저당'이라고 명시되어 있지 않더라도, 실제로는 하나의 빚을 위해 설정된 것이라면 '공동근저당'으로 인정될 수 있습니다.

법원은 부동산등기법 제149조의 공동근저당관계 등기는 단순히 권리관계를 명확히 하기 위한 절차일 뿐, 공동근저당권 성립의 필수 요건은 아니라고 판단했습니다. 즉, 등기에 '공동근저당'이라고 적혀있지 않아도, 실질적으로 하나의 빚을 위해 여러 근저당권이 설정되었다면, 각 근저당권의 채권최고액 범위 내에서 공동근저당으로 봅니다. (민법 제357조 참조)

계약 해지 후 제3자의 권리는?

만약 계약이 해지되더라도, 해지 전에 해당 계약과 관련된 권리를 갖게 된 제3자는 보호받습니다. 예를 들어 A가 B에게 건물을 팔기로 계약했는데, 계약 전에 C가 B에게 돈을 빌려주고 건물에 근저당권을 설정했다면, A와 B 사이의 계약이 해지되더라도 C의 근저당권은 유효합니다. C가 계약 해지 가능성을 알았더라도 마찬가지입니다. (민법 제548조 제1항 참조)

사례 분석:

이번 판례에서 법원은 건물에 설정된 근저당권과 그 건물 일부분에 대한 전세권에 설정된 근저당권이, 비록 등기부등본에 공동근저당으로 표시되어 있지는 않았지만, 동일한 채권최고액으로 동일한 빚을 담보하기 위해 설정된 것이라는 점을 인정했습니다. 따라서 두 근저당권은 공동근저당으로서 효력을 갖게 됩니다. 또한, 계약 해지 전에 근저당권을 설정한 제3자의 권리는 계약 해지 후에도 보호받는다는 점을 확인했습니다.

관련 법 조항:

• 부동산등기법 제145조 (공동담보)
• 부동산등기법 제149조 (공동담보의 등기)
• 민법 제357조 (공동근저당)
• 민법 제548조 제1항 (해제의 효력)

이번 판례는 여러 개의 근저당권이 설정된 경우, 등기부등본상의 표시뿐 아니라 실질적인 관계를 따져 공동근저당 여부를 판단해야 한다는 점을 보여줍니다. 또한 계약 해지 시 제3자의 권리가 어떻게 보호되는지에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 부동산 거래 시 이러한 점들을 유의하여 불필요한 법적 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.