근저당 설정했는데 빚이 최고액보다 더 많아지면 어떻게 되나요?

집을 담보로 대출을 받을 때 보통 은행에서 근저당을 설정하죠? 근저당은 장래 발생할 수 있는 채무까지 미리 담보하는 제도입니다. 이때 채권최고액을 정하는데, 이 금액까지는 담보가 유효하다는 의미입니다. 그런데 만약 빚이 이 최고액보다 커지면 어떻게 될까요? 오늘은 이에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

근저당, 최고액을 넘어선 빚도 담보할까?

근저당은 원금뿐 아니라 이자, 위약금, 손해배상, 실행비용까지 담보합니다. 만약 이 모든 빚의 합이 채권최고액을 넘어가더라도, 채무자와 근저당권자 사이에서는 최고액을 초과한 부분까지도 여전히 근저당의 효력이 미친다는 것이 법원의 입장입니다. 즉, 모든 빚을 다 갚아야 근저당이 해지됩니다.

실제 사례를 통해 알아보자

한 회사가 투자를 받으면서 투자자 앞으로 회사 소유의 임야에 근저당을 설정했습니다. 그런데 투자 약정이 제대로 이행되지 않아 분쟁이 발생했고, 회사는 근저당 말소를 요구했습니다. 하지만 법원은 투자금 채무가 근저당으로 담보되었고, 설령 채무 총액이 채권최고액을 초과하더라도 채무자가 모든 빚을 갚을 때까지 근저당은 유효하다고 판결했습니다. (부산고법 2000. 10. 6. 선고 99나8124 판결)

관련 법 조항과 판례

• 민법 제357조 (저당권의 효력) 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 제공한 담보물의 가치에서 우선변제를 받을 권리가 있다.
• 민법 제360조 (근저당권의 피담보채권의 범위) 근저당권은 당사자 사이의 특약이 없는 한 채권최고액만을 한도로 하여 장래에 확정될 채권을 담보한다.
• 대법원 1981. 11. 10. 선고 80다2712 판결: 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것이며, 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이러한 채권의 총액이 그 채권최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다.

결론

근저당 설정 시 채권최고액을 정하더라도, 실제 빚이 이를 초과하는 경우 채무자는 초과분까지 모두 변제해야 근저당을 해지할 수 있습니다. 따라서 근저당 설정 시 예상되는 채무 규모를 신중하게 고려하고, 계약 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.