내 부동산이 남의 빚 담보가 된다고?! 근저당 설정과 보증의 관계

배우자나 가족, 친구가 사업을 한다며 부동산에 근저당을 설정해달라고 부탁하는 경우가 있습니다. 흔히 '그냥 서류에 도장만 찍어주면 된다', '문제 생기면 알아서 하겠다'는 말에 별생각 없이 도장을 찍어주는 경우가 있는데요. 이럴 경우 덜컥 빚 보증을 서게 된 것일 수도 있습니다! 특히 과거에는 보증인 보호 장치가 약해서 더욱 주의가 필요했습니다. 오늘은 근저당 설정이 어떤 경우에 빚보증으로 인정될 수 있는지, 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

근저당 설정과 보증, 무슨 관계일까?

근저당 설정은 돈을 빌려주는 사람(채권자)이 돈을 빌리는 사람(채무자)의 부동산에 담보를 설정하는 것을 말합니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자는 해당 부동산을 팔아서 돈을 회수할 수 있습니다.

보증은 채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 다른 사람(보증인)이 대신 빚을 갚겠다고 약속하는 것을 말합니다. 즉, 근저당 설정은 물건으로, 보증은 사람이 담보가 되는 것이죠.

근저당 설정만으로 보증이 될 수 있을까?

단순히 자신의 부동산에 근저당을 설정해 준 것만으로는 보증으로 인정되지 않습니다. 하지만 근저당 설정 당시 보증 의사를 함께 표시했다면 보증으로 인정될 수 있습니다.

보증 의사는 어떻게 확인할까? (구 보증인보호법)

과거 '보증인 보호를 위한 특별법'(이하 구 보증인보호법)이 시행되기 전에는 보증 의사를 엄격하게 판단하지 않는 경우가 많았습니다. 하지만 구 보증인보호법은 보증인을 보호하기 위해 보증 의사를 꼼꼼하게 확인하도록 했습니다.

구 보증인보호법에 따르면 보증은 보증인이 직접 서명하거나 날인한 서면으로 보증 의사를 표시해야 효력이 있습니다 (구 보증인보호법 제3조 제1항). 단순히 근저당 설정 계약서에 서명/날인했다는 사실만으로는 부족합니다. 계약서에 명확하게 보증 의사를 밝혀야 합니다. (민법 제428조, 제428조의2 참조)

대법원 판례는 어떤 입장일까?

대법원은 근저당 설정 계약서가 구 보증인보호법상 '보증 의사가 표시된 서면'인지 여부를 엄격하게 판단해야 한다는 입장입니다. (대법원 1998. 12. 8. 선고 98다39923 판결, 대법원 2013. 8. 23. 선고 2011다93636 판결 참조)

이번 사례에서도 원고는 피고 1이 소외인의 빚에 대한 보증인이라고 주장했습니다. 피고 1은 소외인의 배우자였고, 소외인의 빚 때문에 자신의 부동산에 근저당을 설정해 주었기 때문입니다. 하지만 대법원은 피고 1이 단순히 근저당 설정만 했을 뿐, 별도로 보증 의사를 표시한 서면이 없다는 점을 들어 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. (수원지법 2021. 11. 3. 선고 2020나98005 판결)

결론

근저당 설정은 단순한 담보 제공이지만, 상황에 따라 보증으로 이어질 수 있습니다. 따라서 근저당 설정 계약서에 서명/날인하기 전에 내용을 꼼꼼히 확인하고, 보증 의사가 없다면 명확하게 밝혀야 합니다. 특히 과거 구 보증인보호법이 적용되던 시기의 계약이라면 더욱 주의해야 합니다. 자신의 소중한 재산을 지키기 위해서는 계약서의 작은 글씨 하나도 놓치지 않는 꼼꼼함이 필요합니다!