부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때, 흔히 근저당을 설정합니다. 그런데 근저당 설정 계약서에 슬쩍 끼워 넣은 연대보증 조항 때문에 빚을 몽땅 떠안게 될 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 근저당 설정과 연대보증의 관계에 대해 자세히 알아보고, 억울한 피해를 예방하는 방법을 함께 살펴보겠습니다.
사례)
김씨는 친구 박씨의 사업을 돕기 위해 자신의 부동산에 근저당을 설정해 주었습니다. 박씨가 사업 자금을 은행에서 대출받을 때, 김씨는 은행이 제시한 근저당 설정 계약서에 서명했습니다. 계약서에는 "근저당권설정자 겸 연대보증인"이라는 문구가 있었고, 본문에도 "연대보증책임을 부담한다"는 조항이 포함되어 있었습니다.
시간이 흘러 박씨의 사업이 어려워지면서 대출금을 갚지 못하게 되자, 은행은 김씨에게 돈을 갚으라고 요구했습니다. 김씨는 단순히 부동산을 담보로 제공했을 뿐, 연대보증인이 될 생각은 없었다며 억울함을 호소했습니다.
법원의 판단
법원은 단순히 계약서에 "연대보증책임을 부담한다"는 문구와 "근저당권설정자 겸 연대보증인"이라는 서명만으로 김씨가 연대보증 책임까지 졌다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 근저당 설정과 연대보증은 별개의 계약이기 때문입니다.
법원은 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 한다고 강조했습니다.
즉, 계약서에 연대보증 관련 내용이 있더라도, 근저당 설정자가 실제로 연대보증 의사를 가지고 계약을 체결했는지가 중요하다는 것입니다. 단순히 계약서에 형식적으로 기재된 내용만으로 연대보증 책임을 지우는 것은 부당하다는 것이죠.
관련 법조항 및 판례
결론: 꼼꼼한 확인이 필수!
근저당 설정 계약을 할 때는 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 연대보증 의사가 없다면 명확하게 의사 표시를 해야 합니다. 특히 미리 작성된 계약서 양식을 사용할 경우, 숨겨진 연대보증 조항이 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 모르는 내용이 있으면 주저하지 말고 질문하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
상담사례
집 담보 제공 시 계약서에 '연대보증' 문구가 있어도 실제 보증 의사가 있었고 내용을 제대로 이해했는지에 따라 보증 책임 여부가 결정된다.
민사판례
돈을 빌린 사람이 아닌 제3자가 자신의 부동산에 근저당을 설정해 준 경우, 이것이 채무에 대한 보증으로 볼 수 있는지, 아니면 단순히 담보를 제공한 것으로 봐야 하는지에 대한 판례입니다. 이 판례는 근저당 설정만으로는 보증 의사가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
민사판례
돈을 빌릴 때 같은 사람이 연대보증도 서고 근저당도 설정했다면, 연대보증 책임의 한도가 근저당 설정 금액으로 제한되는 것은 아닙니다. 별도의 약정이 없다면 연대보증인은 빚 전액을 갚을 책임이 있습니다.
상담사례
친구 빚에 연대보증과 근저당을 동시 설정했는데, 채권자가 근저당 설정액 이상의 지연이자까지 요구하는 상황으로, 연대보증과 근저당은 별개 계약이라 원금, 이자 모두 책임져야 하며, 특약이 없다면 지연이자까지 갚고 친구에게 구상권을 행사해야 한다.
민사판례
근저당 설정 계약서에 "모든 채무를 담보한다"는 조항이 있더라도, 실제 대출 당시 상황을 고려하여 해당 조항이 단순 예문에 불과하고 실제 담보 범위는 새로 대출받은 금액으로 한정된다고 판결한 사례입니다.
민사판례
은행에서 돈을 빌릴 때 부동산을 담보로 제공하고 근저당을 설정하는 경우, 근저당 설정 계약서에 "은행과의 모든 여신거래"를 담보한다고 기재되어 있더라도, 다른 회사에 발행한 어음을 은행이 할인받은 경우에는 그 어음 대금까지 담보로 잡히는 것은 아니라는 판례입니다.