내 상가 임대차, 민법 적용? 상가임대차보호법 적용? 헷갈리지 마세요!

상가 임대차 계약, 흔한 일이지만 법적인 부분은 복잡하게 느껴지시죠? 특히 내 상가가 '민법'을 따라야 하는지, '상가건물 임대차보호법'(이하 '상가임대차법')의 보호를 받는지 헷갈리는 분들이 많습니다. 오늘은 그 차이점을 쉽게 풀어드리겠습니다!

먼저, 내 상가는 어떤 법의 적용을 받을까요?

상가임대차법은 영세 상인들을 보호하기 위한 법입니다. 따라서 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 지역별로 정해진 보증금 기준금액을 초과하는 상가는 상가임대차법의 보호를 받지 못하고, 민법의 임대차 규정이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제1항)

상가임대차법 vs 민법, 뭐가 다를까요?

가장 중요한 차이점들을 정리해보았습니다.

1. 대항력 (다른 사람에게 내 임차권을 주장할 수 있는 힘)

상가임대차법: 상가 건물을 인도받고 사업자등록 신청을 하면 다음 날부터 다른 사람에게 내 임차권을 주장할 수 있습니다. 건물주가 바뀌어도 내 권리는 보호됩니다. (상가건물 임대차보호법 제3조제1항)
민법: 임대차등기를 해야만 다른 사람에게 내 임차권을 주장할 수 있습니다. 등기가 완료된 시점부터 효력이 발생합니다. (민법 제621조) 등기 절차가 복잡하고 비용도 발생하기 때문에 상가임대차법의 대항력 취득 요건이 훨씬 간편합니다.

2. 임대차 존속기간 (계약 기간)

상가임대차법: 최소 1년은 보장됩니다! 설령 6개월짜리 단기 계약을 했다 하더라도, 임차인은 원하면 1년까지 계약을 유지할 수 있습니다. 물론, 임차인이 원한다면 1년 미만으로 계약 종료를 주장할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조제1항)
민법: 계약서에 명시된 기간대로 진행됩니다. 단기 계약이라면 그 기간만큼만 보호받습니다.

3. 차임 증감청구 (임대료 조정)

상가임대차법: 세금, 공과금 변동이나 코로나19같은 1급 감염병 등으로 경제 상황이 바뀌면 임대인이나 임차인 모두 임대료 조정을 요청할 수 있습니다. 단, 임대인이 올려달라고 요청할 경우 최대 5%까지만 인상 가능합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)
민법: 세금, 공과금 변동이나 경제 상황 변동이 있을 때 임대료 조정을 요청할 수 있지만, 상가임대차법처럼 인상률 제한은 없습니다. (민법 제628조)

4. 묵시적 갱신 (계약 기간 끝났는데 아무 말 없이 계속 사용하는 경우)

상가임대차법: 계약 만료 6개월~1개월 전까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 말하지 않으면, 이전 계약과 똑같은 조건으로 1년 자동 연장됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제4항)
민법: 계약 기간 끝나고 임차인이 계속 사용하는데 임대인이 바로 이의를 제기하지 않으면, 이전 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 봅니다. (민법 제639조제1항)

5. 묵시적 갱신 이후 해지 통고

상가임대차법: 묵시적 갱신 후 임대인은 1년 동안 해지 통고를 할 수 없습니다. 하지만 임차인은 언제든 해지 통고가 가능하며, 통고 후 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제5항)
민법: 묵시적 갱신 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월의 기간을 두고 언제든 해지 통고를 할 수 있습니다. (민법 제635조 및 제639조제1항 단서)

상가 임대차 계약, 법 적용부터 차이점까지 꼼꼼히 확인해서 나의 권리를 제대로 보호받으세요!