상가 임대, 맘 편히 장사하려면 이것만 알면 돼! (feat. 상가임대차보호법)

내 가게, 내 사업! 꿈을 펼치기 위해 상가 임대는 필수죠. 하지만 임대차 계약, 혹시 불리한 조건에 덜컥 사인하진 않으셨나요? 힘들게 시작한 장사, 억울하게 피해 보는 일 없도록 상가임대차보호법을 꼭 알아두셔야 합니다!

상가임대차보호법, 왜 중요할까요?

쉽게 말해, 상가임대차보호법은 '을'인 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 일반적인 임대차 계약은 민법을 따르지만, 상가 임대차는 상가임대차보호법이 민법보다 우선 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제15조) 임차인에게 유리한 부분은 무조건 상가임대차보호법을 따르는 거죠. 건물주가 아무리 불리한 조건을 내세워도 법으로 보호받을 수 있다는 의미입니다.

내 가게도 보호받을 수 있을까? (적용 대상)

상가임대차보호법의 보호를 받으려면 몇 가지 조건이 있습니다.

1. 사업자등록 대상: 사업자등록이 가능한 상가여야 합니다. 동창회 사무실, 종교단체, 자선단체처럼 사업자등록을 할 수 없는 곳은 보호 대상이 아닙니다.
2. 주된 용도가 영업용: 건물의 위치, 구조, 실제 사용 용도 등을 종합적으로 판단하여 영업용으로 사용되는 것이 주된 목적이어야 합니다. (대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결)
3. 지역별 보증금 기준 이하: 모든 상가가 아니라 지역별로 정해진 보증금 이하의 상가만 보호 대상입니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제1항 단서, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제1항)

• 서울특별시: 9억원 이하
• 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 부산광역시: 6억 9천만원 이하
• 광역시(수도권 과밀억제권역, 군 지역, 부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 5억 4천만원 이하
• 그 외 지역: 3억 7천만원 이하

보증금 외에 월세(차임)가 있다면? 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 합친 금액이 기준이 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제2항·제3항) 예를 들어 서울에서 보증금 5천만원, 월세 50만원인 상가는 (50만원 X 100) + 5천만원 = 1억원으로 계산되어 보호 대상에 포함됩니다.

보증금 기준을 초과해도 보호받는 경우는?

보증금이 기준을 넘더라도 대항력, 계약갱신요구, 권리금 회수 기회 보호 등은 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제3항)

등기 안 된 전세도 보호받을 수 있나요?

네! 등기 여부와 상관없이 상가임대차보호법의 적용을 받습니다. (상가건물 임대차보호법 제17조)

상가임대차보호법 적용 제외 대상은?

• 기준 금액 이상의 고액 보증금: 지역별 기준 금액을 초과하는 경우
• 일시사용을 위한 임대차: 단기간 행사 등을 위해 임대하는 경우 (상가건물 임대차보호법 제16조)

상가 임대차, 이제 걱정 마세요!

상가임대차보호법을 잘 알아두고 활용하면 힘들게 일궈낸 내 사업을 안전하게 지킬 수 있습니다. 꼼꼼하게 확인하고, 당당하게 권리를 행사하세요!