부동산 거래를 할 때, 공인중개사를 통해서 하는 것이 일반적이죠. 그런데 만약 친구나 지인을 통해 부동산 거래를 하게 된다면 어떨까요? 단순히 소개만 해준 것인지, 아니면 불법 중개행위인지 헷갈릴 수 있습니다. 오늘은 우연한 기회에 타인의 부동산 거래를 중개했을 때, 이것이 중개업에 해당하는지에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.
핵심은 "반복, 계속성과 영업성"
부동산중개업법 제2조 제1호에 따르면, 중개업이란 "다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지, 건축물 기타 토지의 정착물의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 영업"을 말합니다. 즉, "업"으로서 반복, 계속하여 영업으로 알선·중개를 해야 한다는 것입니다.
대법원은 여러 판례(대법원 1983.6.28. 선고 83도403 판결, 1988.8.9. 선고 88도998 판결 등)를 통해 이러한 입장을 명확히 했습니다. 단순히 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개한 것에 불과하다면, 이는 중개업에 해당하지 않는다는 것입니다.
소개료를 받았다고 무조건 중개업은 아니다!
위에서 소개해드린 판례에서도 피고인이 임야 매매 계약을 중개하고 소개료를 받았지만, 대법원은 이를 중개업으로 보지 않았습니다. 소개료가 고액이었고, 처음 계약이 해제되자 다른 부동산을 소개해 준 사실이 있었음에도 불구하고, 반복, 계속성과 영업성을 인정하기에는 부족하다고 판단한 것입니다.
결론적으로, 우연한 기회에 부동산 거래를 중개하고 소개료를 받았더라도 그것이 반복적이고 계속적인 영업 행위가 아니라면 불법 중개업으로 보기는 어렵다는 것을 알 수 있습니다. 물론, 구체적인 사안에 따라 판단은 달라질 수 있겠지만, 중개업 해당 여부를 판단하는 중요한 기준이 "반복, 계속성과 영업성"이라는 점을 기억해두시면 좋겠습니다.
민사판례
단순히 토지 매입을 위해 지주들을 설득한 행위는 부동산 중개행위로 볼 수 없다.
상담사례
자신의 부동산을 직접 임대한 경우, 중개사 명칭 사용 및 확인서 교부 여부와 관계없이 중개행위가 아니다.
민사판례
공인중개사 자격증이 없는 사람이 우연한 기회에 단 한 번 부동산 중개를 하고 수수료를 받기로 약속했다면, 그 약속 자체는 무효가 아닙니다. 다만, 약속한 수수료가 너무 과도하다면 적정한 금액으로 줄어들 수 있습니다.
생활법률
부동산 거래 시 공인중개사를 통해 안전한 거래를 하기 위해 중개, 공인중개사 자격/종류/업무, 중개업, 중개대상물, 관련 정책 및 시험, 자격증 대여 금지, 유사명칭 사용 금지 등에 대한 내용을 설명하고 있다.
형사판례
부동산 컨설팅을 하면서 중개업 허가 없이 부동산 중개를 한 경우, 컨설팅에 부수적인 행위였다 하더라도 불법 중개행위로 처벌받을 수 있다.
형사판례
중개업자가 다른 중개업자의 중개를 통해 부동산을 매수하고, 또 다른 중개업자의 중개를 통해 매도한 경우는 불법 중개행위가 아니다.