내가 지은 건물, 왜 내 것이 아니죠? 건물 원시취득과 보상청구에 대해 알아보자!

내 돈, 내 노력으로 건물을 짓고 있는데, 갑자기 사정이 생겨 공사를 중단하게 되었습니다. 미완성된 건물을 다른 사람(이하 '갑')이 인수해서 마무리했는데, 완공된 건물의 주인이 제가 아니라 갑이라고 하네요? 이게 어떻게 된 일일까요? 억울하게 건물을 뺏긴 것 같은데, 보상받을 방법은 없을까요? 오늘은 건물의 원시취득과 관련된 법 이야기를 해보려고 합니다.

원시취득이란 무엇일까요?

원시취득이란, 기존 소유자로부터 권리를 이전받는 것이 아니라 새롭게 소유권을 취득하는 것을 말합니다. 건물 신축의 경우, 건축주가 바로 원시취득자가 됩니다. 하지만 제 경우처럼 공사가 중단되고 다른 사람이 이어서 건물을 완공한 경우, 누가 원시취득자가 될까요?

대법원 판례를 살펴보겠습니다.

대법원은 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 사람이 건축허가 명의와 관계없이 소유권을 원시취득한다고 판시했습니다. (대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68783 판결)

하지만 공사가 중단된 미완성 건물을 인수받아 완공한 경우에는, 공사 중단 시점에 이미 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추었는지가 중요한 판단 기준이 됩니다. 만약 중단 시점에 건물의 형태를 제대로 갖추지 못했다면, 이후 공사를 완료한 갑이 원시취득자가 된다는 것입니다.

제 경우, 건물이 완성되지 않은 상태였기 때문에 갑이 원시취득자가 될 가능성이 높습니다. 그렇다면 저는 정말 아무런 권리도 없는 걸까요?

보상받을 수 있는 길은 있습니다!

다행히도 대법원은 건물이 완성되지 않은 상태에서 공사가 중단되고 제3자가 이를 이어받아 완공하여 원시취득한 경우, 애초의 건축주는 부당이득 반환을 청구할 수 있다고 판시했습니다. (대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83933 판결) 이는 민법 제261조(점유물반환), 제257조(소유물반환청구권), 제259조(과실반환의무)를 준용한 판결입니다.

즉, 비록 제가 건물의 소유권을 잃었더라도, 투입한 비용과 노력에 대한 보상을 갑에게 청구할 수 있다는 뜻입니다.

정리하자면, 건물 공사 중단 후 다른 사람이 완공한 경우, 중단 시점의 건물 형태에 따라 원시취득자가 결정됩니다. 비록 원시취득자가 되지 못하더라도, 이전 건축주는 부당이득 반환을 청구하여 보상받을 수 있습니다. 건물 신축과 관련된 법적 문제는 복잡하고 어려울 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.