미완성 아파트, 누구 소유일까요? - 주택분양보증과 원시취득

아파트 분양받았는데 건설사가 부도나면 어떻게 될까요? 다행히 주택분양보증이 있다면 보증기관이 책임을 지고 아파트를 완공해 줍니다. 그런데 이렇게 완공된 아파트의 주인은 누구일까요? 당연히 원래 건설사일까요, 아니면 보증기관일까요? 오늘은 이 흥미로운 질문에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A 건설사가 아파트를 짓다가 부도가 났습니다. 아파트는 지하 주차장 기초 공사만 진행된 상태였습니다. 다행히 A 건설사는 대한주택보증과 주택분양보증계약을 맺어둔 상태였습니다. 대한주택보증은 분양계약 이행을 위해 직접 아파트 공사를 완료했습니다. 그런데 B 금융기관이 A 건설사에 돈을 빌려주고 그 담보로 A 건설사와 아파트 분양계약을 체결, 일부 세대에 대한 소유권을 주장했습니다. 과연 누가 아파트의 주인일까요?

법원의 판단

법원은 대한주택보증이 아파트의 주인이라고 판결했습니다. 그 이유는 '원시취득'이라는 법리 때문입니다. 자기 돈과 노력으로 건물을 처음부터 새로 지은 사람은 건축허가 명의와 관계없이 그 건물의 소유권을 갖게 됩니다. 이를 원시취득이라고 합니다 (민법 제187조, 부동산등기법 제131조).

이 사건에서 A 건설사는 부도 당시 아파트를 사회통념상 독립된 건물이라고 볼 수 있는 형태까지 짓지 못했습니다. 따라서 대한주택보증이 자기 자본과 노력으로 공사를 완료했으므로, 대한주택보증이 아파트의 원시취득자가 된다는 것입니다.

B 금융기관은 A 건설사와 분양계약을 맺고 담보로 아파트를 받았다고 주장했지만, A 건설사가 애초에 아파트의 소유권을 가지고 있지 않았기 때문에 B 금융기관의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

또한, 주택분양보증은 '조건부 제3자를 위한 계약'으로 볼 수 있습니다 (민법 제539조, 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10208 판결). 즉, 건설사와 보증기관 사이의 계약이지만, 궁극적인 수혜자는 분양받는 사람들이라는 것입니다. 따라서 대한주택보증은 수분양자들을 보호하기 위해 보증채무를 이행했고, 그 결과 아파트의 소유권을 취득한 것으로 보는 것이 타당하다는 것이 법원의 판단입니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제187조 (건물의 소유권)
• 부동산등기법 제131조 (건물의 보존등기)
• 민법 제539조 (제삼자를 위한 계약)
• 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제47조의7 제1항 제1호(현행 주택법 제77조 제1항 제1호 참조)
• 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결
• 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10208 판결

결론

미완성 아파트를 보증기관이 완공한 경우, 그 아파트의 소유권은 보증기관에 있다는 것이 법원의 판단입니다. 주택분양보증은 수분양자를 보호하기 위한 제도이므로, 보증기관이 책임을 지고 공사를 완료한 경우 그에 상응하는 권리를 인정하는 것이 타당하다는 것입니다. 아파트 분양 계약 시에는 주택분양보증 가입 여부를 꼭 확인하고, 관련 법리를 이해하는 것이 중요합니다.