땅값 대신 건물 지어줬는데, 내 건물이 아니라고? 😰

내 땅도 아닌데, 내 돈 들여서 건물을 지었더니 그 건물이 내 것이 아니라고 합니다. 이게 무슨 말도 안 되는 소리일까요? 오늘은 땅 주인과의 약속 때문에 억울한 상황에 처한 A씨의 사례를 통해 알아보겠습니다.

A씨는 빌라를 짓고 분양하기 위해 B씨로부터 330㎡ 크기의 땅을 사기로 했습니다. 그런데 땅값을 바로 지불하는 대신, 빌라를 다 짓고 분양한 후에 그 돈으로 땅값을 치르기로 약속했죠. A씨는 B씨 명의로 건축 허가를 받아 열심히 빌라를 지었습니다. 하지만 공사가 80% 정도 진행되었을 때 자금난에 부딪혀 전기, 싱크대, 욕조 등 마무리 공사를 하지 못하고 공사를 중단하게 되었습니다.

그런데 B씨는 A씨가 중단한 공사를 마무리하고, 자기 명의로 건물과 땅의 소유권 등기를 해버렸습니다. A씨는 억울했습니다. 비록 완전히 끝내지는 못했지만, 자기 돈과 노력으로 거의 다 지은 건물인데 왜 B씨 것이 되냐는 거죠.

법적으로 따져보면 A씨는 건물을 '원시취득' 했을 가능성이 높습니다. 원시취득이란, 다른 사람에게서 물건을 사거나 받는 것이 아니라, 자기의 노력과 재료로 새로운 물건을 만들어 소유권을 얻는 것을 말합니다. A씨는 비록 건물을 완공하지는 못했지만, 대부분의 공사를 스스로 진행했기 때문에 원시취득을 주장할 수 있을 것 같습니다.

하지만 안타깝게도 법원은 A씨의 주장을 받아들이지 않을 가능성이 높습니다. 왜 그럴까요?

대법원 판례에 따르면, 건물을 지은 사람이 원시취득을 했더라도, 땅 주인과의 약속에 따라 땅 주인 명의로 소유권 등기를 하기로 했다면, 땅 주인이 건물의 소유권을 갖게 됩니다 (대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결).

특히 A씨처럼 땅값을 지불하지 않고 땅 주인 명의로 건축 허가를 받은 경우, 법원은 땅값을 담보하기 위한 목적으로 건물을 땅 주인 명의로 등기하기로 약속한 것으로 봅니다. 즉, 땅값을 다 갚을 때까지 건물을 담보로 잡아둔다는 뜻입니다 (대법원 2001. 3. 13. 선고 2000다48517, 48524, 48531 판결; 대법원 1997. 4. 11. 선고 97다1976 판결).

결국 A씨는 B씨에게 남은 땅값을 모두 지불해야만 건물에 대한 소유권을 주장할 수 있습니다. 땅값을 대신해서 건물을 지어줬지만, 땅값을 완전히 치르기 전까지는 그 건물이 온전히 내 것이 아니라는 점을 꼭 기억해야겠습니다.