농지 취득, 증명서 없으면 소유권 인정 안 될까?

농지를 사려고 하는데, 등기는 했지만 농지취득자격증명을 받지 못했다면 어떻게 될까요? 최근 대법원 판결을 통해 농지 취득과 관련된 중요한 법적 원칙들을 살펴보겠습니다.

농지취득자격증명, 꼭 필요할까?

농지를 취득하려면 농지취득자격증명이라는 증명서가 필수입니다. 이 증명서는 농지를 살 자격이 된다는 것을 확인해주는 서류로, 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장이 발급합니다(농지법 제8조 제1항, 제4항). 땅 소유권 등기를 마쳤더라도 이 증명서가 없다면 법적으로 농지 소유권을 인정받을 수 없습니다. 경매로 농지를 취득할 때에도 마찬가지로, 농지취득자격증명 발급이 매각 허가의 필수 요건입니다.

농지취득자격증명 발급 신청, 채권자가 대신할 수 있을까?

만약 농지를 사기로 계약하고 소유권이전등기청구권을 갖게 되었지만, 어떤 이유로든 농지취득자격증명을 신청하지 못하는 상황이라면 어떻게 될까요? 이때는 채권자가 채무자를 대신해서 농지취득자격증명 발급을 신청할 수 있습니다. 이를 채권자대위권 행사라고 하는데요, 농지취득자격증명 발급신청권이 재산권적인 성격을 가지고 있고, 채권자의 권리 보호를 위해 필요하기 때문입니다 (민법 제404조, 농지법 제8조).

채권자대위권 행사, 농지법의 경자유전 원칙에 위배될까?

혹시 채권자가 대신 증명서를 발급받는 것이 농사를 지을 사람만 농지를 소유할 수 있도록 하는 경자유전의 원칙에 어긋나는 것은 아닐까 하는 걱정이 들 수도 있습니다. 하지만 걱정하지 않으셔도 됩니다. 농지취득자격증명을 받으려면 농업경영 의사가 있어야 하기 때문에, 농지법의 취지를 벗어난 탈법적인 농지 취득은 막을 수 있습니다. 또한, 채권자가 대신 증명서를 받아 농지 소유권을 이전하더라도, 최종적으로 농지를 소유하는 사람은 여전히 농지법의 규제를 받게 됩니다. 즉, 농지를 농업 경영에 이용해야 하고, 그렇지 않으면 처분 명령이나 이행강제금 부과 등의 제재를 받게 됩니다.

관련 법 조항 및 판례

• 농지법 제8조 제1항, 제4항
• 민법 제404조
• 대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정
• 대법원 2004. 2. 25.자 2002마4061 결정
• 대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다27451 판결
• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다68060 판결

이처럼 농지 취득에는 농지취득자격증명이 필수적이며, 채권자는 채무자를 대신하여 증명서 발급을 신청할 수 있다는 점을 기억해두시면 좋겠습니다.