택지개발지구 수용 시 토지 보상, 형질변경 전 상태를 기준으로 해야 할까?

오늘은 토지형질변경 허가와 관련된 흥미로운 판례를 소개해드리려고 합니다. 택지개발지구에 편입된 토지에 대해, 형질변경 이전 상태를 기준으로 보상받겠다는 약속이 유효한지에 대한 내용입니다.

사건의 개요

원고는 임야였던 자신의 토지를 자동차 운전학원 부지로 사용하기 위해 토지형질변경 허가를 신청했습니다. 그러나 해당 토지는 택지개발예정지구로 검토되고 있어, 행정청은 허가를 유보했습니다. 원고는 택지개발사업으로 수용될 경우 이의 없이 동의하겠다는 조건으로 형질변경 허가를 요청했고, 행정청은 *'향후 택지개발사업 시행 시 형질변경 이전 상태를 기준으로 보상하고 투자비용은 보상하지 않는다'*는 조건으로 허가했습니다. 원고는 이를 수용하고 각서를 제출했고, 형질변경 허가를 받아 토지를 잡종지로 변경했습니다. 그러나 실제 수용 과정에서 보상 문제로 분쟁이 발생했습니다.

쟁점

원고가 제출한 각서에 따라 형질변경 이전 상태를 기준으로 보상받아야 하는가?

법원의 판단

대법원은 원고가 형질변경 이전 상태를 기준으로 보상받겠다는 의사를 표시했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 행정청의 우월적 지위: 행정청이 우월적 지위에 있는 상황에서 개인이 제출한 각서의 의미는 신중하게 해석해야 합니다. (대법원 1995. 9. 15. 선고 94누4455 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결 등 참조)
• 각서의 내용과 작성 경위: 원고의 진정서와 각서 내용, 그리고 당시 상황을 종합적으로 고려할 때, 원고는 건축물 등 시설비에 대한 보상청구를 포기하겠다는 의사를 밝혔을 뿐, 토지 자체에 대한 보상청구권까지 포기하겠다는 의사를 표시한 것으로 보기 어렵습니다.
• 표시된 행위에 의한 해석: 당사자의 진정한 의사를 알 수 없는 경우, 외부로 표시된 행위를 기준으로 의사표시를 해석해야 합니다. (대법원 1996. 4. 9. 선고 96다1320 판결 참조)
• 재산권 보장: 헌법 제23조는 재산권을 보장하고 있으며, 토지수용법(제46조, 제57조의2)과 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(제4조)은 손실보상액 산정의 시기와 방법을 규정하고 있습니다. 이러한 법령의 취지에 비추어 볼 때, 원고의 각서가 적법하고 유효하다고 단정하기 어렵습니다.

결론

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 이 판례는 행정청의 우월적 지위를 고려하여 개인의 권리를 보호하고, 재산권 행사에 대한 부당한 제한을 막는 중요한 의미를 지닙니다. 관련 법조항은 민법 제105조입니다. 유사한 판례로는 대법원 1999. 1. 29. 선고 97누14873 판결이 있습니다.