다가구주택 임대차 계약, 부동산 중개인의 책임은 어디까지?

다가구주택에 세 들어 살다가 보증금을 돌려받지 못하는 안타까운 사례들이 종종 뉴스에 나옵니다. 특히 사회 초년생이나 서민들에게는 전 재산이나 다름없는 보증금을 잃는다는 것은 정말 큰 타격이죠. 이런 상황에서 부동산 중개인의 책임은 어디까지일까요? 최근 대법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 다가구주택의 한 호실을 임차하기 위해 부동산 중개인인 피고를 통해 계약을 체결했습니다. 피고는 등기부등본에 나와 있는 근저당권 설정액은 알려주었지만, 다른 세입자들의 보증금 총액이나 계약 기간 등 중요한 정보는 제대로 확인해주지 않았습니다. 단지 집주인에게 구두로 확인한 보증금 총액만 확인 설명서에 기재했을 뿐이었죠. 결국, 집이 경매에 넘어가면서 원고는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했습니다.

대법원의 판단

대법원은 부동산 중개인의 책임을 엄격하게 물었습니다. 중개인은 단순히 등기부등본상의 내용만 전달하는 것에 그쳐서는 안 되고, 세입자들이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 모든 정보를 성실하고 정확하게 제공해야 한다는 것입니다.

특히, 다가구주택의 경우, 다른 세입자들의 보증금 규모가 매우 중요합니다. 집이 경매에 넘어가면 근저당권보다 앞서 세입자들의 보증금을 먼저 돌려줘야 하기 때문에, 선순위 세입자들의 보증금 총액이 많으면 나중에 들어온 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.

이 사건에서 중개인은 집주인에게 다른 세입자들의 보증금 내역을 제대로 확인하지 않았고, 확인 설명서에도 단순히 집주인에게 구두로 들은 내용만 적었습니다. 대법원은 이러한 중개인의 행위가 선량한 관리자의 주의 의무를 위반한 것이라고 판단했습니다. 중개인이 조금만 더 주의를 기울였다면 원고가 이런 손해를 보지 않았을 것이라는 것이죠.

핵심 정리

• 부동산 중개인은 세입자에게 등기부등본 정보뿐 아니라, 보증금 반환에 영향을 미치는 모든 정보를 정확하게 제공해야 합니다.
• 다가구주택의 경우, 다른 세입자들의 보증금 액수, 계약 기간 등을 반드시 확인해야 합니다.
• 집주인이 자료 제공을 거부하더라도, 중개인은 다른 방법으로 정보를 확인하고, 정보가 불확실할 수 있다는 사실을 세입자에게 알려야 합니다.
• 중개인이 이러한 의무를 위반하여 세입자가 손해를 입으면 배상 책임을 져야 합니다.

관련 법조항 및 판례

• 공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명)
• 공인중개사법 제29조 (손해배상)
• 공인중개사법 제30조 (손해배상책임의 보장)
• 공인중개사법 시행령 제21조 (중개대상물의 확인·설명)
• 공인중개사법 시행규칙 제16조 (중개대상물 확인·설명서의 서식)
• 민법 제680조 (위임의 의의)
• 민법 제681조 (수임인의 선관의무)
• 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결
• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결
• 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결
• 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결

다가구주택 임대차 계약 시, 세입자는 자신의 권리를 지키기 위해 적극적으로 정보를 요구하고, 중개인은 책임감 있는 자세로 정확한 정보를 제공해야 할 것입니다.