대리권 없는 사람과 계약했는데, 이행을 못 받았다면?

부동산 계약을 하려는데 대리인이 나타나 계약을 진행하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 만약 그 대리인에게 대리권이 없었다면 어떻게 될까요? 오늘은 대리권 없는 사람(무권대리인)과 계약을 체결했을 때 발생하는 법적 문제에 대해 알아보겠습니다.

사례:

원고는 동생들의 대리인이라고 주장하며 피고 소유의 부동산을 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약금 일부를 지급한 후 잔금 지급 기일이 지났지만 원고는 잔금을 치르지 않았습니다. 알고 보니 원고는 동생들로부터 대리권을 받은 적이 없었습니다. 피고는 원고에게 잔금 지급을 요구했지만 원고는 계약이 무효라며 오히려 기존에 지급한 계약금을 돌려달라고 요구했습니다.

쟁점:

• 대리권 없이 계약한 원고가 계약을 이행하지 않을 경우, 피고는 어떤 권리를 행사할 수 있을까요?
• 계약서에 손해배상액 예정 조항이 있는 경우, 무권대리인은 그 조항대로 손해배상을 해야 할까요?
• 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었는지 누가 입증해야 할까요?

법원의 판단:

법원은 원고가 대리권 없이 계약을 체결한 무권대리인이라는 점을 확인했습니다. 민법 제135조 제1항에 따르면, 대리권 없이 계약한 사람은 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사례에서 피고는 계약 이행 대신 손해배상을 선택할 수 있었습니다.

이 사건 계약서에는 "계약 당사자가 계약을 이행하지 않으면 계약금을 손해배상액으로 한다"는 조항이 있었습니다. 법원은 이 조항을 유효한 손해배상액 예정으로 보고 (민법 제398조), 원고가 피고에게 손해배상을 해야 한다고 판결했습니다. 다만, 계약금 전액을 손해배상액으로 하는 것은 과다하다고 판단하여 일부 감액했습니다.

또한, 민법 제135조 제2항은 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 무권대리인이 책임을 지지 않는다고 규정하고 있습니다. 하지만 이러한 사실은 무권대리인이 입증해야 합니다. 이 사건에서 원고는 피고가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증하지 못했습니다. 따라서 원고는 피고에게 손해배상 책임을 져야 했습니다.

관련 법 조항:

• 민법 제135조 (무권대리인의 상대방에 대한 책임) ① 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 때에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다. ② 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때에는 전항의 규정을 적용하지 아니한다.
• 민법 제398조 (손해배상의 예정) 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 이를 감액할 수 있다.

참고 판례:

• 대법원 1962. 4. 12. 선고 4294민상1021 판결

결론:

대리인과 계약할 때는 대리권이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 대리권이 없는 사람과 계약을 체결하면 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 계약서에 손해배상액 예정 조항이 있더라도 무권대리인은 그 조항에 따라 손해배상 책임을 져야 할 수 있습니다. 특히 부동산과 같은 중요한 계약일수록 대리권 유무를 신중하게 확인하는 것이 중요합니다.