기준일자: 2024. 08. 15.
부동산 투자, 개발에 관심 있는 분들이라면 "도시개발구역"이라는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 도시개발구역은 낙후된 지역을 새롭게 정비하고, 주거, 상업, 산업 등 다양한 기능을 갖춘 도시로 탈바꿈시키는 중요한 제도입니다. 오늘은 공인중개사 업무와 밀접한 도시개발구역 지정에 대해 자세히 알아보겠습니다. (※ 본 내용은 공인중개사 업무 관련 부분만 발췌하여 설명합니다. 더 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 확인하세요!)
1. 도시개발구역, 누가 지정하나요? (지정권자)
2. 도시개발구역 지정, 어떻게 요청하나요? (지정요청)
시장·군수·구청장은 시·군·구 도시계획위원회 자문 후 시·도지사에게 지정 요청 가능합니다. 이미 지구단위계획이 결정된 경우, 위원회 자문 생략 가능합니다. (도시개발법 제3조제4항, 도시개발법 시행령 제5조)
3. 어느 정도 규모가 지정될 수 있나요? (지정규모)
4. 도시개발구역, 어떤 절차를 거치나요? (지정절차)
5. 도시개발구역으로 지정되면 어떤 효과가 있나요? (지정효과)
도시개발구역은 도시지역 및 지구단위계획구역으로 간주됩니다. (단, 기존 지구단위계획구역 및 취락지구는 제외) (도시개발법 제9조제2항, 도시개발법 시행령 제15조제5항)
6. 도시개발구역에서는 무엇을 할 수 없나요? (행위제한)
건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지 분할 등은 허가 필요 (도시개발법 제9조제5항, 도시개발법 시행령 제16조제1항). 단, 재해 복구, 농림수산물 생산 관련 행위 등은 예외 (도시개발법 제9조제6항, 도시개발법 시행령 제16조제3항, 도시개발법 시행규칙 제12조).
7. 도시개발구역 지정은 언제 해제되나요? (지정해제)
8. 개발계획은 어떻게 수립되나요? (개발계획의 수립)
지정권자는 도시개발구역 지정 시 개발계획 수립 필수. 단, 공모 또는 특정 지역 지정 시, 지정 후 수립 가능 (도시개발법 제4조제1항, 도시개발법 시행령 제6조제1항). 환지방식 적용 시 토지 소유자 동의 필요 (단, 국가/지자체 시행 시 제외) (도시개발법 제4조제4항, 제5항). 조합 시행 시 총회 의결로 동의 갈음 (도시개발법 제4조제6항).
이처럼 도시개발구역 지정은 복잡한 절차와 규정을 따릅니다. 공인중개사로서 정확한 정보를 파악하고, 고객에게 올바른 컨설팅을 제공하는 것이 중요합니다. 관련 법령을 꼼꼼히 확인하여 전문성을 높여나가시길 바랍니다.
생활법률
도시개발법의 핵심은 실시계획(개발 청사진), 수용/사용 방식 또는 환지 방식, 그리고 개발 자금 조달을 위한 도시개발채권으로, 부동산 투자 시 각 방식의 절차와 특징(토지상환채권, 이주대책, 선수금, 원형지/조성토지 공급, 환지계획, 토지 평가, 환지처분 등)을 이해하는 것이 중요하다.
일반행정판례
이미 토지구획정리사업이 진행 중인 땅에 개발제한구역을 지정해도 된다. 토지보상은 개발제한구역으로 지정된 상태를 기준으로 계산해야 한다.
생활법률
도시정비구역 지정 시 건축, 토지활용 등에 제한이 발생하고, 구역 해제 시 이전 상태로 환원되며 추진위/조합 관련 인가가 취소되지만, 일부 비용 보조가 가능하다.
생활법률
국가/지자체, 공공기관, 토지소유자, 조합 등 다양한 주체가 도시개발사업 시행자가 되어 사업을 진행하며, 특히 환지방식은 토지소유자나 조합만 시행 가능하고, 조합은 토지소유자들이 설립하여 사업을 추진한다.
생활법률
낡고 불량한 건축물 밀집 지역을 개선하는 도시정비사업은 국가 기본방침, 지자체 기본계획에 따라 정비구역 지정 및 해제가 이뤄지며, 주민 의견 수렴과 지방도시계획위원회 심의 등 절차를 거쳐 진행된다.
일반행정판례
도시개발구역 지정 후 3년 내에 실시계획 인가 신청이 없으면, 시행자 지정 여부와 관계없이 구역 지정이 해제된 것으로 간주되므로, 그 이후 시행자 지정 거부처분 취소소송은 소의 이익이 없다.