기준일자: 2024. 08. 15.
안녕하세요! 부동산에 관심 있는 분들이라면 '도시개발사업'이라는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 낡고 불편한 도시를 새롭게 정비하고, 편리하고 살기 좋은 도시로 만드는 중요한 사업이죠. 그런데 이런 큰 사업, 누가 하고 어떻게 진행되는 걸까요? 오늘은 도시개발사업의 핵심 주체인 '시행자'와 '조합'에 대해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
1. 도시개발사업의 시행자: 누가 이 사업을 이끌어갈까?
도시개발사업은 아무나 할 수 있는 게 아닙니다. 도시개발구역을 지정하는 지정권자(쉽게 말해 사업 허가를 내주는 주체)가 엄격한 기준에 따라 '시행자'를 지정합니다 (도시개발법 제11조제1항, 도시개발법 시행령 제18조제1항). 시행자는 사업의 시작부터 끝까지 책임지고 이끌어가는 주체라고 할 수 있죠. 다음과 같은 다양한 주체들이 시행자가 될 수 있습니다.
2. 시행자 변경: 사업이 제대로 안되면 바뀔 수도 있다!
시행자로 지정되었다고 해서 끝이 아닙니다. 만약 사업이 제대로 진행되지 않으면 지정권자가 시행자를 변경할 수 있습니다. (도시개발법 제11조제8항, 도시개발법 시행령 제24조) 다음과 같은 경우 시행자가 변경될 수 있습니다.
3. 도시개발조합: 토지 소유자들의 힘을 모으다!
'조합'은 도시개발사업을 위해 토지 소유자들이 모여 만든 단체입니다. 특히, 환지방식으로 사업을 진행할 경우 조합이 중요한 역할을 합니다. 환지방식이란, 개발 후 조합원들에게 새롭게 정비된 토지를 나눠주는 방식입니다. 기존 토지의 위치, 면적, 이용 상황 등을 고려하여 새로운 토지를 분배하죠.
오늘은 도시개발사업의 주요 주체인 시행자와 조합에 대해 알아보았습니다. 도시개발사업은 복잡한 절차와 법률적 규정이 많지만, 기본적인 내용을 이해하면 사업의 흐름을 파악하는 데 도움이 될 것입니다. 다음에는 도시개발사업의 종류와 절차에 대해 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
생활법률
재개발 사업시행자는 조합, 토지등소유자(20인 미만), 공공시행자(시장 등), 지정개발자(토지소유자, 민관합동법인, 신탁업자), 사업대행자(공공 또는 지정개발자)로 구분되며, 사업 지연, 분쟁 등의 사유로 지정될 수 있다.
생활법률
도시개발법의 핵심은 실시계획(개발 청사진), 수용/사용 방식 또는 환지 방식, 그리고 개발 자금 조달을 위한 도시개발채권으로, 부동산 투자 시 각 방식의 절차와 특징(토지상환채권, 이주대책, 선수금, 원형지/조성토지 공급, 환지계획, 토지 평가, 환지처분 등)을 이해하는 것이 중요하다.
생활법률
낡고 불편한 동네를 개선하는 도시정비사업(주거환경개선, 재개발, 재건축)은 복잡한 절차(조합 설립, 사업시행계획, 분양/보상, 공사/소유권이전 등)를 거쳐 진행되며, 관련 법령 확인이 필수적이다.
생활법률
낙후지역 개발을 위한 도시개발구역 지정은 시·도지사, 대도시 시장, 또는 국토부장관이 법적 절차(기초조사, 의견청취, 협의·심의, 고시)와 면적 기준에 따라 지정하며, 지정 시 건축 등 행위 제한이 발생하고, 실시계획 인가 신청 및 공사 완료 후 해제된다.
생활법률
재개발 조합원은 토지등소유자이며, 투기과열지구는 관리처분인가 후 양수인의 자격이 제한되지만, 예외 사항 존재, 조합 임원은 조합원 중 선출된 조합장, 이사, 감사로 구성되며, 결격사유 해당 시 당연 퇴임한다.
일반행정판례
도시개발사업 시행자를 지정할 때, 지방자치단체장은 시행자 지정 신청이 없더라도 법에 정해진 자격을 갖춘 자 중에서 스스로 판단하여 시행자를 지정할 수 있다.