🏠 내 집 마련의 꿈, 정비사업 A to Z: 기본계획부터 정비구역 해제까지!

안녕하세요! 내 집 마련의 꿈을 응원하는 부동산 길잡이입니다. 오늘은 도시 및 주거환경정비법 중에서도 공인중개사 업무와 관련된 핵심 내용을 쉽고 간략하게 설명해드리려고 합니다. 복잡한 법 조항 대신, 이야기처럼 풀어드릴 테니 편하게 읽어보세요! (※ 더 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 도시 및 주거환경정비법 전문을 확인하세요!)

1. 도시 재정비의 큰 그림, 기본방침 & 기본계획 (법 제3조, 제4조)

낡고 불편한 도시를 새롭게 바꾸는 재정비 사업, 어떻게 진행될까요? 먼저, 나라(국토교통부)에서 10년마다 도시 및 주거환경정비 기본방침을 세웁니다. 5년마다 이 방침이 잘 맞는지 점검하고, 필요하면 수정합니다. 이 큰 그림을 바탕으로 각 지역(시/도)에서는 10년 단위의 기본계획을 만듭니다. 역시 5년마다 점검하고 수정해서 시대 변화에 맞춰갑니다.

2. 기본계획, 어떻게 만들어질까? (법 제6조, 제7조)

기본계획은 주민 의견을 듣고 전문가 심의를 거쳐 만들어집니다.

1. 주민 & 지방의회 의견 청취: 계획 수립/변경 시 최소 14일 동안 주민들에게 계획을 공개하고 의견을 듣습니다. 지방의회의 의견도 함께 듣습니다.
2. 지방도시계획위원회 심의: 관련 행정기관과 협의 후, 전문가들로 구성된 지방도시계획위원회의 심의를 받습니다. (대도시가 아닌 시는 제외)
3. 도지사 승인: 대도시가 아닌 시의 경우, 도지사의 승인을 받아야 합니다. 도지사 역시 관계 행정기관과 협의 후 지방도시계획위원회의 심의를 거칩니다.
4. 고시: 최종 계획은 지자체 공보에 고시하고, 누구나 볼 수 있도록 공개합니다.

3. 정비구역 지정, 어떤 곳이 될까? (법 제8조)

기본계획에 따라 낡은 건물이 많거나 주거환경이 좋지 않은 지역을 정비구역으로 지정합니다. 시장, 군수 등이 지정 권한을 가지고 있습니다. (광역시의 군수는 제외)

4. 정비계획, 누가 만들고 어떤 절차를 거칠까? (법 제8조, 제14조, 제15조, 제16조, 제17조)

정비구역 안에서 어떤 사업을 할지 구체적인 내용을 담은 것이 정비계획입니다.

1. 계획 입안: 시장/군수가 직접 입안하거나, 주민들이 제안할 수도 있습니다. 자치구 구청장이나 광역시 군수는 계획을 만들어 시장에게 정비구역 지정을 신청해야 합니다.
2. 주민 의견 청취: 계획 수립/변경 시 주민설명회를 열고, 최소 30일 동안 계획을 공개하고 의견을 듣습니다. 타당한 의견은 계획에 반영합니다. 지방의회의 의견도 함께 듣고, 60일 이내 의견이 없으면 동의한 것으로 간주합니다.
3. 지방도시계획위원회 심의: 전문가 심의를 거칩니다. (경미한 변경은 심의 제외 가능)
4. 정비구역 지정 및 고시: 심의 후 정비구역을 지정하고, 지자체 공보에 고시합니다. 국토교통부에도 보고하고, 관련 서류를 공개합니다.
5. 지구단위계획 효력: 정비구역으로 지정·고시되면, 관련 내용은 지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 봅니다. 반대로, 지구단위계획구역에 정비법 관련 사항이 포함된 지구단위계획이 결정되면, 그 구역은 정비구역으로 지정된 것으로 봅니다.

5. 정비구역 내 행위 제한 (법 제19조, 시행령 제15조)

정비구역으로 지정되면 건물 신축, 토지 형질 변경 등의 행위가 제한됩니다. 시장/군수의 허가를 받아야 합니다. 다만, 재해 복구 등 긴급한 경우는 예외입니다. 이미 허가를 받았거나 착공한 경우는 30일 이내에 신고하면 계속 진행할 수 있습니다.

6. 정비구역 해제 (법 제20조)

다음과 같은 경우 정비구역이 해제될 수 있습니다.

1. 지정 예정일로부터 3년 내 정비구역 미지정: 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일로부터 3년이 지나도록 정비구역으로 지정되지 않으면 해제됩니다.
2. 재개발/재건축 사업 지연: 조합설립, 사업시행계획인가 신청 등의 절차가 일정 기간 내에 이루어지지 않으면 해제됩니다. (자세한 기간은 법 조항 참조)
3. 토지등소유자 시행 재개발 사업 지연: 토지등소유자가 시행하는 재개발사업에서 정비구역 지정·고시일로부터 5년 내에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 해제됩니다.

오늘은 도시 및 주거환경정비법의 주요 내용을 살펴보았습니다. 다음에는 더 유익한 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다!