도시개발법, 알고보면 쉬워요! (공인중개사를 위한 친절한 가이드)

안녕하세요! 오늘은 공인중개사 업무와 밀접한 도시개발법에 대해 쉽고 간략하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 복잡한 법조문 대신, 실제 사례 중심으로 설명드릴 테니 편하게 읽어주세요. (※ 이 글은 도시개발법의 일부 내용만 다루고 있습니다. 더 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 확인하세요!)

1. 도시개발사업, 어떻게 진행될까요?

도시개발사업은 낡은 도시를 새롭게 정비하거나, 새로운 도시를 만드는 사업입니다. 이 사업은 크게 실시계획이라는 설계도를 바탕으로 진행됩니다. 마치 집을 지을 때 설계도가 필요한 것처럼요!

(1) 실시계획 작성 및 인가 (도시개발법 제17조)

• 사업시행자(개발사업을 하는 주체)는 실시계획을 작성하고, 지정권자(주로 시장, 군수, 구청장 등)의 인가를 받아야 합니다. (지정권자가 직접 시행하는 경우는 인가 절차 없음)
• 실시계획에는 설계도면, 자금 계획, 사업 기간 등이 포함됩니다.
• 지정권자가 인가하면 관보나 공보에 고시하고, 일반에게 공람시키는 절차를 거칩니다. (도시개발법 제18조)

(2) 공사 감리 (도시개발법 제20조)

• 공사가 제대로 진행되는지 감독하기 위해 건설엔지니어링사업자가 감리를 맡습니다.

(3) 사업 시행 방식 (도시개발법 제21조)

도시개발사업은 크게 세 가지 방식으로 진행됩니다.

• 수용 또는 사용 방식: 필요한 땅을 사들이거나 사용하는 방식입니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 적용)
• 환지 방식: 기존 토지 소유자에게 개발 후 새롭게 조성된 땅을 나눠주는 방식입니다.
• 혼용 방식: 위 두 가지 방식을 섞어서 사용하는 방식입니다.

2. 수용 또는 사용 방식, 자세히 알아볼까요?

(1) 토지 등의 사용·수용 (도시개발법 제22조)

사업시행자는 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있습니다. 단, 민간 시행자는 토지 소유자들의 동의를 충분히 얻어야 합니다. (토지면적 2/3 이상, 소유자 총수 1/2 이상 동의 필요)

(2) 토지상환채권 (도시개발법 제23조)

토지 소유자가 원할 경우, 토지 매수 대금의 일부를 개발 후 조성된 토지나 건축물로 받을 수 있습니다. 이를 위해 토지상환채권을 발행합니다.

(3) 이주대책 (도시개발법 제24조)

토지 제공으로 생활 터전을 잃게 되는 사람들을 위한 이주대책을 마련해야 합니다.

(4) 선수금 수취 (도시개발법 제25조)

시행자는 개발된 땅이나 아직 개발되지 않은 원형지를 공급받으려는 사람에게 미리 대금의 일부를 받을 수 있습니다. (지정권자 승인 필요)

(5) 원형지 공급 및 개발 (도시개발법 제25조의2)

자연친화적 또는 복합적인 개발을 위해 국가, 지방자치단체 등에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있습니다.

(6) 조성토지 등의 공급 (도시개발법 제26조)

개발 후 조성된 땅을 공급할 때는 공급 계획을 세워 지정권자의 승인을 받아야 합니다. 공급 방식은 경쟁입찰이 원칙이지만, 일정 조건을 만족하는 경우 추첨이나 수의계약으로 공급할 수 있습니다.

3. 환지 방식, 자세히 알아볼까요?

(1) 환지계획 작성 (도시개발법 제28조)

환지 방식으로 사업을 진행할 경우, 환지계획을 작성해야 합니다. 환지계획에는 새롭게 조성될 땅의 위치, 면적, 청산금 등이 포함됩니다.

(2) 토지 등의 평가 (도시개발법 제28조)

토지의 가격을 평가할 때는 감정평가사를 통해 평가하고, 토지평가협의회의 심의를 거쳐야 합니다.

(3) 환지계획 인가 (도시개발법 제29조)

작성된 환지계획은 지정권자의 인가를 받아야 합니다.

(4) 환지예정지 지정 (도시개발법 제35조)

개발될 땅의 위치를 미리 정해놓는 것을 환지 예정지 지정이라고 합니다. 이렇게 지정된 땅은 기존 토지의 소유권과 임차권 등이 그대로 이어집니다. (도시개발법 제36조)

(5) 환지처분 (도시개발법 제40조)

공사가 완료되면, 시행자는 환지처분을 하고 이를 공고합니다. 환지처분이 공고되면 기존 토지의 권리는 새로운 땅으로 이전됩니다. (도시개발법 제42조)

4. 도시개발채권, 꼭 알아두세요!

(1) 발행 및 승인 (도시개발법 제62조)

도시개발사업에 필요한 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권입니다. 시·도지사가 발행하고, 상환 기간은 조례로 정합니다.

(2) 매입 의무 (도시개발법 제63조)

일정 규모 이상의 공사를 하는 경우, 토지의 형질변경 허가를 받는 경우 등에는 도시개발채권을 매입해야 합니다.

이상으로 도시개발법에 대한 간략한 설명을 마치겠습니다. 도시개발사업은 복잡한 절차를 거치지만, 이 글을 통해 기본적인 흐름을 이해하는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 더 궁금한 사항은 국가법령정보센터에서 관련 법령을 확인해보세요!